창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 5층 505호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 한성기업주식회사이고, 2025년 1월 13일 설정된 거창농업협동조합 근저당권 2,250,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 정유성 근저당권 550,000,000원, 박중태의 처분금지가처분, 임의경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 권리 소멸 여부와 현장 점유 확인을 분리해서 봐야 합니다. 임차인 조사내역은 없지만, 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조·이용상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기록됐습니다. 따라서 인수액 0원과 명도 난도 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트)로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 (2024.10.29. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
최초 소유자인 주식회사시온토건 명의에서 주택도시보증공사 신탁과 우리자산신탁주식회사 신탁을 거쳤지만, 두 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 한성기업주식회사이며, 2025년 1월 13일 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
② 임차인·점유 — 인수 0원이지만 현장은 미상
조사된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 기록됐습니다. 감정평가에서는 공동주택인 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐을 뿐, 현재 점유자가 소유자인지 제3자인지는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 117,110,000원으로 감정가 239,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 금액이 크게 낮아졌지만, 감정가 할인율은 실거래 시세 할인율과 같지 않습니다. 동일 단지·동일 유형의 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,110,000원 | 49% | 2,685,329,540원 |
| 3회 유찰 시 | 81,977,000원 | 34% | 2,719,898,586원 |
| 4회 유찰 시 | 57,383,900원 | 24% | 2,744,049,010원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 매각대금은 내려가지만, 후순위 채권자가 받지 못하는 금액은 늘어납니다. 이 미배당 채권은 배당절차의 문제이며, 계산상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 114,670,460원 |
| 2. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,800,000,000원 중 예상 배당은 114,670,460원이며, 미배당액은 2,685,329,540원입니다. 거창농업협동조합 근저당권과 정유성 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있어 실제 채권액과 배당은 공동담보 처분·채권신고 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 계획관리지역과 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가격을 분리해 판단하고, 동일 단지·동일 유형 거래와 매물을 대조하세요.
- 점유 확인. 폐문·부재로 점유자가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 가처분 원본. 박중태 가처분의 결정문과 매각물건명세서를 확인해 매각으로 소멸한다는 결론을 원본과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합과 정유성 근저당권의 공동담보목록, 채권신고액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 내부 상태. 내부구조와 이용상황이 확인되지 않았으므로 마감 상태, 누수, 설비와 하자보수 여부를 별도로 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기수선충당금 관련 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장과 가격은 확인 전”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권·가처분·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 감정평가 당시 폐문과 관계인 부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했고, 실제 시세도 별도 검증해야 합니다. 특히 사해행위취소를 피보전권리로 한 가처분과 공동담보 근저당이 포함된 만큼, 원본 서류 대조 없이 단순한 ‘권리 깨끗·반값 아파트’로 접근해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 합격, 현장 점유와 가격은 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
