창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 10층 1005호 아파트입니다. 현재 소유자는 한성기업주식회사이며, 2025년 1월 13일 설정된 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 같은 날 접수된 정유성 근저당권과 2025년 6월 박중태 가처분, 2025년 8월 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 과거 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 모두 등기부상 말소됐고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 내부 진입이 되지 않았고 임대관계 역시 확인되지 않았으므로, 등기상 인수 0원과 점유·명도 위험 0은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 10층 1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트)로 탐문 · 내부구조 및 이용상황 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.13. 을구 3번 근저당권 · 거창농업협동조합 · 채권최고액 2,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 금호주택 근저당권, 주택도시보증공사 신탁, 우리자산신탁주식회사 신탁은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 접수번호 879번인 거창농업협동조합 근저당권입니다. 접수번호 880번 정유성 근저당권과 이후의 박중태 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 123,480,000원으로 감정가 252,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가는 시세 그 자체가 아닙니다. 최근 12개월 평균 거래와 최신 거래를 확인하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 123,480,000원 | 120,951,280원 | 2,679,048,720원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 2,715,519,848원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 2,740,983,895원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,528,720원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 120,951,280원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,800,000,000원 중 120,951,280원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,679,048,720원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근으로, 주변에 농경지와 자연림이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 부지 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 포함되며 중로2류 저촉, 소로1류 접합, 준보전산지와 영농여건불리농지 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공단 인접지이면서 농경지·자연림이 혼재하는 입지이므로, 거주 수요와 실제 거래량을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균 거래와 최신 거래를 확인해 최저가 123,480,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현황조사 원문과 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황이 확인되지 않았으므로 마감 상태, 하자와 수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 신탁 이력 원본 대조. 주택도시보증공사 및 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 말소됐지만 신탁원부와 등기 말소 내용을 원문으로 대조하세요.
- 가처분 원문 확인. 박중태의 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이지만 결정문과 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류를 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.20. 매각기일의 진행·변경 및 매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 가격과 점유는 보류”
이 물건은 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 과거 신탁등기 역시 모두 말소돼 권리 순서는 비교적 선명합니다. 그러나 감정평가 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했고, 최저가 123,480,000원이 최근 시장가격보다 실제로 낮은지도 별도 검증이 필요합니다.
감정가의 49%는 시세의 49%가 아닙니다. 등기 권리는 검토 가능하지만, 실거래와 점유관계를 확인하기 전까지는 가격 메리트와 명도 난도를 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 “등기상 인수 0원, 가격·점유 확인 후 입찰”입니다.
