창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 13층 1305호 아파트입니다. 현 소유자는 한성기업주식회사이며, 거창농업협동조합이 한성기업주식회사를 채무자로 설정한 채권최고액 2,250,000,000원의 공동담보 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 경매 신청 청구액은 1,909,615,582원입니다.
등기 구조의 기준점은 2025년 1월 13일 접수된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 접수된 정유성의 근저당권과 2025년 6월 2일 박중태의 가처분, 2025년 8월 28일 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 주식회사금호주택의 근저당권과 주택도시보증공사·우리자산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2024.05.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 3번 거창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이며 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수번호 880번으로 설정된 정유성의 채권최고액 550,000,000원 근저당권은 접수 순위가 뒤이므로 후순위입니다.
박중태의 가처분은 사해행위취소로 인한 소유권이전등기 말소를 피보전권리로 하며, 소유권에 대한 가처분과 정유성 근저당권에 대한 가처분이 함께 기재돼 있습니다. 그러나 모두 말소기준권리 이후에 접수돼 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않았고 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 257,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 125,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 최저매각가와 같은 125,930,000원입니다.
다만 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,020원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 123,366,980원 |
| 3. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 123,366,980원이 거창농업협동조합에 배당되고, 정유성 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,800,000,000원 중 미배당 합계는 2,676,633,020원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당 부족은 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 125,930,000원 | 123,366,980원 | 2,676,633,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 88,151,000원 | 86,164,282원 | 2,713,835,718원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 61,705,699원 | 60,194,996원 | 2,739,805,004원 | 0원 |
신청채권자인 거창농업협동조합의 청구액은 1,909,615,582원입니다. 현재 회차 예상배당액은 123,366,980원으로 청구액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 예상배당액은 86,164,282원, 60,194,996원으로 줄어듭니다. 이러한 채권자의 미회수액은 원칙적으로 매수인 인수액과 같지 않으며, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며, 토지는 완경사의 부정형 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 확인되지 않았고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2024년 사용승인 아파트라는 점은 긍정적이지만, 공단 인근 및 농경지·자연림 혼재 입지의 실제 매수 수요와 거래 빈도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 폐문으로 내부와 이용상황을 확인하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가처분 원문 대조. 박중태의 사해행위취소 관련 가처분이 말소기준 이후 권리로 분석됐는지 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합과 정유성의 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산과 배당관계를 확인하세요.
- 실거래 대조. 최저가 125,930,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 동·유사 층·유사 면적의 최신 거래를 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납과 공용부분 부담, 내부 마감 및 하자 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역과 도로 저촉·접합 사항을 원문 도면에서 확인하세요.
- 배당 외 우선권 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 서류의 최종 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다
이 물건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2025년 1월 13일 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 정유성 근저당권·박중태 가처분·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격과 점유는 별도입니다. 최저가는 125,930,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 또한 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 실거래 대조 후, 점유는 현장 확인 후입니다.
