창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 14층 1405호 아파트입니다. 현재 소유자는 한성기업주식회사이고, 2025.01.13. 설정된 거창농업협동조합 근저당 2,250,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 같은 날 설정된 정유성 근저당 550,000,000원, 박중태의 가처분, 거창농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 근저당 채권최고액은 공동담보목록에 연결된 금액이고, 현재 최저가 125,930,000원으로는 신청채권자의 청구액 1,909,615,582원에도 크게 미치지 못합니다. 이는 매수인 인수액이 생긴다는 의미가 아니라, 채권자에게 대규모 미배당이 남는 구조라는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제14층 제1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) 이용 중으로 탐문 · 내부구조 및 이용상황 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권보존 이후 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 모두 등기부상 말소됐고, 소유권은 한성기업주식회사에 귀속됐습니다. 2025.01.13. 접수번호 879번 거창농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 바로 뒤 접수번호 880번 정유성 근저당과 2025.06.02. 가처분, 2025.08.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘저렴’하다고 단정할 수 없다
감정가 257,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 125,930,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 큰 할인폭입니다. 그러나 동일 단지·동일 유형의 최근 실거래 비교 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 125,930,000원 | 123,366,980원 | 2,676,633,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 88,151,000원 | 86,164,282원 | 2,713,835,718원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 61,705,699원 | 60,194,996원 | 2,739,805,004원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 ‘채권자가 얼마나 손해를 보느냐’가 아니라, 해당 아파트의 실제 매매·분양·전세 시장에서 125,930,000원이 경쟁력 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,563,020원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 123,366,980원 |
| 2. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,800,000,000원 중 채권자 예상배당은 123,366,980원, 미배당은 2,676,633,020원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당은 공동담보목록에 연결된 채권최고액 기준이므로 실제 배당은 확정 채권액과 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제 한내공단’ 동측 인근이며, 주변에는 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 사용승인일은 2024.05.31.이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 토지면적은 55,113.9㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며 중로2류 저촉, 소로1류 접합, 준보전산지와 가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 170,500원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이므로 전입세대·점유자·열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 동일 단지와 인근 신축 아파트의 최근 실거래, 현재 매도 호가, 전세·월세 조건을 확인해 최저가 125,930,000원과 비교하세요.
- 가처분 원본 대조. 박중태 가처분은 말소기준권리 이후로 소멸 분류됐지만, 등기부와 매각물건명세서의 소멸 여부 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
- 공동담보 범위. 거창농업협동조합과 정유성 근저당은 공동담보목록이 있으므로 해당 호수별 부담과 채권 확정액을 배당요구 종기 서류에서 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 마감 상태, 하자, 누수, 옵션 설치 여부와 수리비를 별도 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “시장 할인”을 구분해야 한다
이 물건은 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 이후 권리가 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조의 방향은 비교적 명확합니다. 반면 가격은 감정가 257,000,000원에서 2회 유찰돼 125,930,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시세보다 저렴하다고 뒷받침할 실거래 비교가 없습니다.
여기에 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 및 임대관계가 확인되지 않았다는 점도 남습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 검증입니다. 49%라는 할인율에 먼저 반응하기보다 실거래 시세, 점유자, 내부 상태를 확인하고 그 비용까지 포함한 입찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
