창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 11층 1105호 아파트입니다. 감정가는 252,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,480,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 한성기업주식회사이며, 경매 신청채권자는 거창농업협동조합입니다.
권리구조의 기준점은 2025년 1월 13일 접수된 거창농업협동조합의 채권최고액 2,250,000,000원 근저당입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 정유성의 채권최고액 550,000,000원 근저당과 2025년 6월 2일 박중태의 가처분, 2025년 8월 28일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 11층 1105호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2024.05.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존 이후 설정됐던 주식회사금호주택의 5,000,000,000원 근저당은 2024년 9월 2일 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 각각 말소됐고, 2025년 1월 13일 한성기업주식회사 명의로 신탁재산이 귀속된 뒤 거창농업협동조합 근저당이 설정됐습니다.
② 점유·가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했으며, 현황 공동주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이므로, ‘임차인 없음’이나 ‘명도 부담 없음’으로 단정할 단계는 아닙니다.
현재 최저가는 감정가 252,000,000원의 49%인 123,480,000원입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가뿐입니다. 동일 단지 최근 거래나 최신 거래가격과 비교할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 123,480,000원 | 120,951,280원 | 2,679,048,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 2,715,519,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 2,740,983,895원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 낮아져도 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 2,679,048,720원에서 2,740,983,895원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 120,951,280원 |
| 3. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,800,000,000원 중 채권자 예상배당은 120,951,280원이고, 미배당은 2,679,048,720원입니다. 거창농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2025-12호, 정유성 근저당에는 공동담보목록 제2025-13호가 기재돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2024.05.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지이며 현황 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 55,113.9㎡, 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며 중로2류 저촉, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문으로 내부와 실제 점유관계를 확인하지 못했습니다. 현장 방문과 관리사무소 탐문으로 소유자·임차인·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 적용 여부 등을 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 가처분 대조. 사해행위취소를 피보전권리로 하는 박중태 가처분의 매각 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합과 정유성 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 부동산의 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 단지·동일 면적의 최근 거래, 분양가, 매물가와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비와 점유자 인도에 필요한 비용 및 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장과 가격은 미확인
이 물건은 등기상 말소기준보다 앞선 인수 권리가 확인되지 않고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 123,480,000원으로 감정가의 49%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
그러나 폐문으로 내부와 점유관계를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 동일 단지의 최근 실거래 가격도 함께 검증해야 하므로, 현재 할인율만 근거로 ‘저렴한 물건’이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 점유관계와 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
