창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 15층 1505호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 한성기업주식회사이고, 말소기준권리는 2025년 1월 13일 설정된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이며 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있습니다.
말소기준권리보다 뒤에 등기된 박중태의 가처분과 거창농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 금호주택 근저당과 주택도시보증공사·우리자산신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31 |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024년 8월 설정됐던 금호주택 근저당권은 2024년 9월 2일 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사 명의 신탁은 2024년 10월 29일, 우리자산신탁 명의 신탁은 2025년 1월 13일 각각 말소됐고 소유권은 한성기업주식회사로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 거창농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
2025년 6월 2일 박중태가 사해행위취소로 인한 소유권이전등기 말소를 피보전권리로 가처분을 등기했지만, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 8월 28일의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%, 시세 판단은 제한적
감정가 257,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,930,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 88,151,000원, 4회 유찰 시 61,705,699원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실은 확인되지만, 현재 실질취득액 125,930,000원이 실제 시세보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,020원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 123,366,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,126,633,020원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 123,366,980원이 거창농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 2,126,633,020원이 미배당으로 남습니다. 공동담보 근저당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근이며, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2024.05.31이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 토지면적은 55,113.9㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며, 중로2류와 소로1류 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고내역이 없더라도 폐문 상태에서 임대관계가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 전입세대 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못한 물건이므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 점검해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 가처분 원인 확인. 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만 사해행위취소 관련 분쟁의 진행 경과와 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 기타 미납 공과금의 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
등기 구조만 보면 결론은 분명합니다. 2025년 1월 13일 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가처분과 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 투자성이 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 내부와 임대관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 권리상 인수는 0원, 점유와 가격은 현장 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 실제 거제 한내리 시장과 내부 상태를 반영한 금액인지 확인하는 데 있습니다.
