창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 305호 아파트입니다. 소유자는 한성기업주식회사이고, 말소기준권리는 2025년 1월 13일 설정된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이며 공동담보목록 제2025-12호가 기재되어 있습니다. 이후 접수된 박중태의 가처분과 거창농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 과정에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 현실 점유관계 확인은 구분해야 합니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입세대, 임대차 신고 여부를 최신 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분까지 매각으로 소멸
최초 소유권보존은 2024년 6월 28일 주식회사시온토건 명의로 이뤄졌습니다. 주식회사금호주택의 5,000,000,000원 근저당권, 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 1월 13일 신탁재산이 한성기업주식회사에 귀속된 뒤 같은 날 거창농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
2025년 6월 2일 박중태가 사해행위취소로 인한 소유권이전등기 말소를 피보전권리로 가처분을 등기했지만 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 가처분과 2025년 8월 28일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가 232,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 113,680,000원 | 49% | 2,138,711,520원 |
| 3회 유찰 시 | 79,576,000원 | 34.3% | 2,172,256,368원 |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 24.01% | 2,195,699,458원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만 거창농업협동조합의 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 111,288,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 113,680,000원에서 집행비용 2,391,520원을 제외한 111,288,480원이 거창농업협동조합에 배당되는 추정입니다. 근저당권 미배당액은 2,138,711,520원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 건물. 현황 공동주택(아파트)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다.
- 주위환경. 거제 한내공단 동측 인근에 위치하고, 주변에는 농경지와 자연림 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며 소로1류와 접하고 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 최저가 113,680,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래금액보다 낮은지 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 점유·임대차 확인. 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 임대차 신고, 점유자와 실제 인도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 가처분 원본 대조. 박중태의 가처분은 말소기준권리 이후이므로 소멸 구조지만, 매각물건명세서와 등기 최신본에서 소멸 여부를 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 2,250,000,000원을 이 호수의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 추가 비용. 체납 관리비 중 공용부분, 명도비용, 취득세와 수선비를 실질취득비용에 별도로 반영하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2025년 1월 13일 거창농업협동조합 근저당권이고, 뒤에 접수된 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 인수액도 0원이어서 현재 회차의 실질취득액은 113,680,000원입니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 단지의 최근 실거래 기준이 없고, 2회 유찰됐으며, 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 점유는 보류”입니다. 실제 응찰 여부는 최근 시세와 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
