119,560,000원
창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 9층 905호 아파트입니다. 감정가는 244,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,560,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 한성기업주식회사이며, 거창농업협동조합이 청구액 1,909,615,582원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2025.01.13. 설정된 거창농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이고 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 정유성의 근저당과 이후 박중태의 가처분, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 주식회사금호주택 근저당과 두 차례의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제9층 제905호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2024.05.31. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 한성기업주식회사에 있습니다. 2024.11.11. 우리자산신탁주식회사로 신탁됐지만 2025.01.13. 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 거창농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 설정된 정유성 근저당과 박중태 가처분, 경매개시결정은 낙찰 후 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,560,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 83,692,000원, 4회 유찰 시 58,584,400원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 119,560,000원 | 2,682,913,840원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 83,692,000원 | 2,718,214,456원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 58,584,400원 | 2,742,870,119원 |
할인 폭은 크지만 감정가 대비 비율과 실제 시장가격은 다른 개념입니다. 같은 단지의 최근 실거래와 최신 거래 수준을 대조하지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 두 차례 유찰됐다는 사실 자체가 기존 가격에서 응찰 수요가 형성되지 않았음을 보여주므로, 가격 판단은 현장 상태와 실제 거래 수준을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 거창농업협동조합에 배당되고, 정유성 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권자 미배당액은 2,682,913,840원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가처분·공동담보 확인
박중태 가처분은 사해행위취소로 인한 소유권이전등기 말소를 피보전권리로 하며, 2025.06.02. 등기됐습니다. 말소기준권리인 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
거창농업협동조합 근저당 2,250,000,000원과 정유성 근저당 550,000,000원은 각각 공동담보목록 제2025-12호와 제2025-13호가 기재된 권리입니다. 배당표의 채권액은 채권최고액 기준이며, 현재 매각가에서는 선순위 거창농업협동조합도 전액 배당받지 못합니다. 다만 이러한 채권 미회수액은 후순위 권리와 함께 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못했으나 현황 공동주택인 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 이용상태는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가처분 원문 대조. 박중태 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐지만 피보전권리와 결정문, 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합과 정유성 근저당의 공동담보목록을 확인해 경매 진행 범위와 배당관계를 점검해야 합니다.
- 시장가격 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 같은 단지 최근 거래가격, 매물 호가, 입주 및 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 마감 상태와 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다
말소기준 이후의 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 등재 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액이 없는 유형입니다.
다만 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가 119,560,000원은 감정가 244,000,000원의 49%지만, 이 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 확인. 실제 입찰 여부는 내부 상태·점유관계·단지 거래가격을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
