창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층 205호 아파트입니다. 감정가는 232,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,680,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 한성기업주식회사이며, 경매를 신청한 거창농업협동조합의 청구액은 1,909,615,582원입니다.
권리구조의 중심은 2025년 1월 13일 설정된 거창농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,250,000,000원이고 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 등기된 박중태의 가처분과 거창농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024년 설정됐던 주식회사금호주택의 채권최고액 5,000,000,000원 근저당은 2024년 9월 2일 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 각각 말소돼 현재 말소기준은 2025년 1월 13일의 거창농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 접수된 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가 232,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 단지 또는 인근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 111,288,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 111,288,480원이 거창농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,138,711,520원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 2,138,711,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 2,172,256,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 2,195,699,458원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리의 거제 한내공단 동측 인근으로, 주변에 농경지와 자연림이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공단 인근이면서 농경지와 자연림이 혼재한 입지이고 실거래 비교자료도 없어, 실제 매수 수요와 적정가격은 현지 중개업소를 통한 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 및 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대열람, 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가처분 원본 대조. 박중태의 가처분은 말소기준 이후 권리로 소멸 분류돼 있으나, 피보전권리가 사해행위취소에 따른 소유권이전등기 말소인 만큼 등기부와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 단지 및 연초면 공동주택의 최신 거래와 매물을 확인하세요.
- 신축 상태 확인. 사용승인일은 2024.05.31이나 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 마감 상태와 하자, 실제 사용 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 수도·전기 등 공과금 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 확신은 아직 없다
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 가처분과 경매개시결정이 소멸해 등기상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 채권최고액 2,250,000,000원 중 대부분이 미배당으로 남더라도 그 부족액을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
반면 현재 최저가 113,680,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다. 2회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없으며, 감정 당시 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 전제입니다. 현장 점유와 최근 거래가격을 확인한 뒤 실질취득액 113,680,000원이 시장에서 경쟁력 있는 수준인지 판단해야 합니다.
