창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 7층 705호 아파트입니다. 소유자는 한성기업주식회사이며, 2025.01.13. 거창농업협동조합이 채권최고액 2,250,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 정유성의 채권최고액 550,000,000원 근저당권이 뒤따랐고, 2025.06.02. 박중태의 사해행위취소를 피보전권리로 한 가처분이 등기된 뒤 2025.08.28. 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준보다 앞선 주식회사금호주택의 채권최고액 5,000,000,000원 근저당권은 2024.09.02. 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 앞으로 이뤄졌던 신탁등기도 각각 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차와 추가 유찰 가정 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.01.13. 접수된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 정유성 근저당권과 박중태 가처분, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거의 금지사항등기와 주택도시보증공사·우리자산신탁주식회사 신탁등기, 주식회사금호주택 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다
감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,560,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 119,560,000원입니다.
다만 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 감정가는 경매 절차의 기준가격이고, 두 차례 유찰됐다는 사실은 기존 가격에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호이기도 합니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “현재 실질취득액이 실제 거래 가능한 가격보다 낮은가”를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 119,560,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 83,692,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 58,584,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 117,086,160원이 거창농업협동조합에 배당되고, 정유성 근저당권과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권최고액 2,800,000,000원 대비 미배당액은 2,682,913,840원입니다. 두 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있어 전체 회수 결과는 공동담보 부동산의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있으나, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근으로, 주변에 농경지와 자연림이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트로 사용승인일은 2024.05.31.이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 완경사의 부정형 토지이며 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 중로2류 저촉, 소로1류 접합, 준보전산지·영농여건불리농지 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 환금성. 2024년 사용승인 아파트라는 점은 긍정적이지만, 공단 인근 외곽 입지와 농경지·자연림 혼재 환경, 2회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·매물 확인. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 단지·유사 층의 최근 거래가와 실제 매도 호가를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문으로 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 신축 연도만으로 내부 마감과 하자 상태를 단정하지 마세요.
- 가처분 원본 대조. 박중태의 가처분은 말소기준 이후로 매각 소멸 분석이지만, 피보전권리가 사해행위취소로 기재돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서의 최종 문구를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합과 정유성 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 경매 진행과 배당 상황을 함께 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 협의 비용은 배당표에 포함되지 않으므로 별도 비용으로 반영하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없어 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가 119,560,000원이 곧 실질취득액이며, 추가 유찰 가정에서도 인수액은 0원입니다.
하지만 두 차례 유찰과 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 실거래가가 확인되지 않았고, 거제 한내공단 인근의 농경지·자연림 혼재 입지이며, 폐문으로 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격과 점유는 확인 전 보류. 시세 검증과 현장 확인을 마친 뒤 119,560,000원이 실제 거래 가능한 가격보다 충분히 낮을 때에만 할인율이 투자 메리트로 바뀝니다.
