113,680,000원
창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 4층 405호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 한성기업주식회사이고, 2025.01.13. 거창농업협동조합이 설정한 채권최고액 2,250,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤인 2025.06.02. 박중태 명의의 가처분과 2025.08.28. 거창농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으나, 두 권리는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
신청채권자의 청구액은 1,909,615,582원으로 근저당 채권최고액 범위 안에 있습니다. 현재 최저매각가 113,680,000원에서는 집행비용을 제외한 111,288,480원이 근저당권자에게 배당되고, 2,138,711,520원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 채권 잔액일 뿐, 등기상 후순위 인수권리가 없어 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 한성기업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2024.05.31. |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분도 소멸한다
등기 과정에는 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사의 신탁등기, 주식회사금호주택의 근저당권이 있었으나 모두 경매개시 전 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 박중태 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증이 필요하다
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 113,680,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 79,576,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,703,200원 | 0원 |
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가 113,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 싸다”는 결론은 금물이며, 인근 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 분양·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 111,288,480원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,138,711,520원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변에는 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 170,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 및 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현장 방문과 전입세대 확인이 우선입니다.
- 매각물건명세서 대조. 확인된 임차인 내역은 없지만, 매각물건명세서에 별도 점유자나 배당요구자가 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 가처분 원인 검토. 박중태의 가처분은 말소기준 이후라 소멸하지만, 피보전권리가 사해행위취소에 따른 소유권이전등기 말소인 만큼 관련 서류를 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태. 2024.05.31. 사용승인 건물이지만 내부를 확인하지 못했으므로 마감 상태와 하자, 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 아직 열리지 않았다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가처분과 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격과 점유는 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 없고, 감정평가 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 현장 확인 후 결정입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 점유자, 내부 상태, 최근 거래가격입니다.
