수원지방법원 2024타경109464. 등기상 본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 1185, 평촌자이아이파크 117동 10층1002호이고 사건 용도도 아파트입니다. 소유자 최상문은 2022.08.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,310,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 407,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 중소기업은행 근저당 60,000,000원, 우리은행 근저당 187,000,000원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유·임차 자료입니다. 현황조사에는 지층 비101호, 1층, 2층, 3층, 8층, 9층 등의 임차내역이 나타나고, 감정 이용상태 역시 근린생활시설 및 공장 등으로 기재되어 있습니다. 감정 문구의 위치도 안양시 동안구 관양동 소재 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역이며, 지하1층/지상10층 건물 전체의 이용상태를 설명합니다. 이는 본건 표시인 비산동 평촌자이아이파크 117동 10층1002호 아파트와 소재·용도·점유 형태가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차인 인수액은 본건과의 물적 동일성이 확인되기 전까지 보수적 위험액으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 비산로 22, 117동 10층1002호 (비산동,평촌자이아이파크) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 84.9856㎡ |
| 소유자 | 최상문 · 2022.08.25 소유권이전 · 거래가액 1,310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,027,000,000원 / 1,027,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,943,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 407,000,000원 |
| 등기소 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 임차 위험은 별도
말소기준은 2022.08.25 우리은행 근저당 407,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 60,000,000원, 우리은행 근저당 187,000,000원, 2024.10.31 강제경매개시결정, 2025.04.15 국 압류, 2025.04.30 중소기업은행 임의경매개시결정, 2025.05.01 안양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
하지만 임차인은 별도입니다. 말소기준보다 앞선 전입일이 확인된 임차인 가운데 보더레이저코리아 100,000,000원, 강정현 90,000,000원, 박현영 60,000,000원, 지에이씨 60,000,000원은 배당 시나리오상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 합계 310,000,000원입니다.
② 임차인 — 확인된 310,000,000원 외에도 미상 위험
| 임차인 / 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 킨코스코리아(주)(대표 박정수) 지층 비101호 | 2021-06-02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI) 1층 696.9제곱미터 | 2019-07-02 | 100,000,000원 | 9,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 주식회사 정진이앤씨(대표 김상길) 2층 201호 66제곱미터 | 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| (주)이람(대표 최상문) 2층 201호 66제곱미터 | 2023-12-07 | 500,000원 | 200,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 강정현 2층 202호 포함 318제곱미터 | 2021-11-12 | 90,000,000원 | 6,363,636원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 90,000,000원 |
| 박현영 301호 포함 3층 전부 · 배당요구 2025-01-07 | 2021-12-14 | 60,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 60,000,000원 |
| 주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근) 801호 포함 8층 전체 | 미상 | 60,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 주식회사 지에이씨(대표 유신출) 9층 901호 | 2021-03-05 | 60,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 60,000,000원 |
| 주식회사 엠피(대표 박영배) 9층 128제곱미터(902호) | 2024-08-19 | 미상 | 300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 지엔씨(대표 배웅진) 9층 128제곱미터(903호) | 미상 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
현황조사상 점유·임차인은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 확인된 인수액 310,000,000원은 보더레이저코리아·강정현·박현영·지에이씨의 보증금 합계입니다. 여기에 2021-06-02 전입으로 기재된 킨코스코리아의 보증금이 미상이고, 정진이앤씨·화정엔지니어링·지엔씨는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 310,000,000원을 최종 인수 상한으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 90.3%, 실질취득은 최소 117.6%
평촌자이아이파크 동일 평형 84.99㎡의 최근 12건 평균은 1,137,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08 1,165,000,000원입니다. 최저매각가 1,027,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%라서 최저가만 보면 할인돼 보입니다.
하지만 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액 310,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 1,337,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 199,666,667원 높고 약 117.6%, 최신 거래 1,165,000,000원보다도 약 14.8% 높습니다. 따라서 최저가가 시세의 90.3%라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 19 | 1,165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 1,198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 1,190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 6 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 1,145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 1,084,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 1,178,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 1,098,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 1,170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 29 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 1,137,333,333원 |
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,027,000,000원 | 310,000,000원 | 1,337,000,000원 | 360,330,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 821,600,000원 | 310,000,000원 | 1,131,600,000원 | 156,984,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 657,280,000원 | 310,000,000원 | 967,280,000원 | 0원 |
확인된 인수액만 적용하면 1회 유찰 시 실질취득 최소액은 1,131,600,000원으로 최근 12개월 평균 1,137,333,333원과 가까워집니다. 다만 킨코스코리아의 보증금, 전입일 미상 임차인의 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에 1회 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다. 2회 유찰 시 매각가와 확인된 인수를 합친 금액은 967,280,000원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,027,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,670,000원 |
| 인수 · 보더레이저코리아 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강정현 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박현영 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 지에이씨 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 5. 갑구 3번 경매개시결정 · 지에스알코리아주식회사 | 3,943,013,698원 | 360,330,000원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 3,943,013,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 채권자 총 청구액은 8,540,027,396원, 총 배당액은 1,014,330,000원, 미배당은 7,525,697,396원입니다. 매수인 인수액 310,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (확인 가능한 기재 기준)
- 아파트 표시. 사건 용도는 아파트이고 소재지는 비산동 평촌자이아이파크 117동 10층1002호입니다. 단지는 2,737세대, 2021-12-30 준공으로 기재되어 있습니다.
- 동일평형 시세. 84.99㎡ 최근 12건은 1,000,000,000원부터 1,198,000,000원까지 거래됐고 평균은 1,137,333,333원입니다.
- 감정 이용상태 상충. 별도 감정 이용상태에는 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역, 근린생활시설·공장, 지하1층/지상10층 건물로 기재되어 본건 아파트 표시와 일치 여부 확인이 필요합니다.
- 교통 관련 기재. 감정 문구에는 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 평촌역이 소재하여 전반적인 교통상황이 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물적 동일성 확인. 아파트 117동 1002호와 지층·1층·2층·3층·8층·9층 임차내역, 관양동 일반공업지역 감정 문구가 같은 목적물에 관한 것인지 원본으로 먼저 확인해야 합니다.
- 310,000,000원 인수 확인. 보더레이저코리아 100,000,000원, 강정현 90,000,000원, 박현영 60,000,000원, 지에이씨 60,000,000원의 인수 여부를 매각물건명세서와 원본 점유자료로 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 킨코스코리아의 보증금, 정진이앤씨·화정엔지니어링·지엔씨의 전입일 및 보증금 여부가 확정되기 전까지 추가 승계 가능성을 열어둬야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 최저가 1,027,000,000원이 아니라 최소 실질취득 1,337,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 시에도 재계산. 1회 유찰 시 확인된 인수까지 합한 최소 실질취득은 1,131,600,000원, 2회 유찰 시 967,280,000원입니다. 미상 인수액이 확정되면 다시 합산해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 및 안양시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “90.3% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 표면적인 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 최저가 1,027,000,000원은 최근 12개월 평균 1,137,333,333원의 90.3%이기 때문입니다. 그러나 현황조사 임차내역을 본건에 적용하면 확인된 매수인 인수액만 310,000,000원, 실질취득 최소액은 1,337,000,000원으로 뛰어오릅니다. 이 가격은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 1,165,000,000원보다도 높습니다.
더 큰 문제는 확인되지 않은 부분입니다. 선순위로 기재된 킨코스코리아의 보증금은 미상이고, 여러 점유자의 전입일도 확인되지 않았습니다. 동시에 임차내역과 감정 이용상태는 공장·근린생활시설 전체 건물을 설명하는 반면 본건은 평촌자이아이파크 아파트 117동 1002호로 표시됩니다. 따라서 이 사건은 권리표를 계산해 바로 입찰할 사건이 아니라, 먼저 목적물과 임차자료의 동일성을 확정해야 하는 사건입니다. 현재 확인 범위에서는 신건 가격 메리트 없음, 임차관계 확인 전 입찰 보류가 결론입니다.
