매력지수 B등급 · 권리 정리는 가능하지만 상가형 물건 특성상 임차인 확인과 배당 부족 리스크가 존재
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 상가 임차인 다수와 배당 부족 구조를 확인해야 해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 상가형 집합건물로 임차인이 다수 존재하고, 일부는 대항력 판단이 불가합니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 배당 부족과 점유관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
241,000,000원
최저 192,800,000원
유찰 회차
1회
감정가 80%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
상가 임차 리스크
대항력 확인 필요
수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 2층202호 대상 물건입니다. 등기상 말소기준은 2018년 7월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 주거용이 아닌 업무·상업시설 성격의 집합건물입니다. 여러 임차인이 사용 중이며, 보증금 미상 또는 전입일 미상 임차인이 있어 점유관계와 임대차 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층202호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설 및 공장 등으로 이용중
소유자
최상문
감정가 / 최저가
241,000,000원 / 192,800,000원
신청채권자 / 청구액
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 지에스알주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 강정현 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 선순위 근저당권이 대부분을 흡수하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 대항력 판단 확인 필요
임차인
점유
보증금
판정
주식회사 보더레이저코리아
1층 696.9㎡
100,000,000원
대항력 없음
주식회사 정진이앤씨
2층 201호 66㎡
20,000,000원
대항력 판정 불가
(주)이람
2층 201호 66㎡
500,000원
대항력 없음
강정현
2층 202호 포함 318㎡
90,000,000원
대항력 없음
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
대항력 판정 불가
⚠️ 임차 리스크 전입일 미상 임차인은 대항력 판단이 완료되지 않았습니다. 현재 조사상 대부분 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나, 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 192,800,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,499,200원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
189,300,800원
킨코스코리아 근저당 외
265,000,000원
0원
가압류 및 기타 채권
7,800,000,000원 이상
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 상가형 물건으로 임차인 현황이 복잡하고 배당 부족 가능성이 있습니다. 낙찰 전 임대차·명도·관리관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설·주상복합·지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스와 평촌역 접근이 가능합니다.
용도지역. 일반공업지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등 해당.
건물현황. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 규모입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 판정 불가 임차인의 원본 확인 필요.
배당 구조. 선순위 근저당권 채권최고액이 커 후순위 채권은 배당 부족 가능성이 높음.
명도 검토. 다수 점유자 존재로 협의 과정 확인 필요.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 확인 필요.
맺으며 — “권리 안전과 투자 안전은 다르다”
이 물건은 등기상 말소 구조는 명확합니다. 그러나 상가형 집합건물 특성상 임차인 수가 많고, 일부 임대차 관계가 명확하지 않습니다. 인수권리는 없지만, 실제 투자 판단에서는 배당 부족·점유 정리·환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
