매력지수 C등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 대형 채권 미배당·상가 환금성 불확실성으로 보수 접근 필요
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 대지·근린시설형 물건으로 시세 데이터가 없고 임차인 일부 판정 불가 및 환금성 변수가 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거형이 아닌 일반공업지역 내 근린생활시설·공장 혼재 건물이며, 중소기업은행 채권최고액 108억 원 등 대형 채권이 쌓인 구조입니다. 임차인 일부는 대항력 판단 불가 상태라 현장 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
506,000,000원
최저가 404,800,000원
실질취득 / 인수
404,800,000원
인수액 0원
말소기준
2018.07.19
중소기업은행 근저당
핵심지표
환금성 확인
근린·공장 혼재
수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 3층302호는 일반공업지역 내 위치한 근린생활시설형 물건입니다. 감정가는 5억600만원, 현재 최저매각가는 4억480만원으로 1회 유찰 상태입니다. 등기상 핵심은 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 이용상태는 근린생활시설 및 공장 등으로 확인되고, 건물 전체에 다양한 사업자가 입점해 있어 낙찰 후 운영·명도·임대수익 검토가 중요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464 (임의경매)
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층302호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설 및 공장 등 이용
소유자
최상문
감정가 / 최저가
506,000,000원 / 404,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2018.07.19 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 지에스알주식회사 가압류, 경매개시결정, 킨코스코리아 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기상 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험은 낮지만 확인 필요
임차인
점유
보증금
판정
주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI)
1층 696.9제곱미터
100,000,000원
대항력 없음
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)
2층 201호 66제곱미터
20,000,000원
대항력 판정 불가
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근)
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
대항력 판정 불가
주식회사 엠피(대표 박영배)
9층 128제곱미터(902호)
미상
대항력 없음
⚠️ 임차인 리스크 전입신고일 미상 임차인은 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증금 미상 임차인도 있어 매각물건명세서와 현황 확인이 필요합니다. 다만 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 점유로 인수 위험은 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
6,448,000원
1. 근저당 · 중소기업은행
10,800,000,000원
398,352,000원
2. 킨코스코리아 근저당
165,000,000원
0원
3. 킨코스코리아 근저당
40,000,000원
0원
4. 킨코스코리아 근저당
60,000,000원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
낙찰대금은 집행비용과 중소기업은행 근저당 배당에 대부분 사용됩니다. 채권 총액 대비 배당 부족분이 크지만, 해당 부족분은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 최저가 변화
실거래 자료가 없어 감정가 기준 회차별 최저가만 표시합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
⛔ 투자 관점 상가·공장 혼재 건물은 아파트처럼 동일 비교가 어렵습니다. 평촌역 남동측 일반공업지역 입지 장점은 있으나 임대수요와 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 평촌역이 있어 교통상황은 무난합니다.
용도. 일반공업지역 내 근린생활시설 및 공장 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 규모입니다.
환금성. 업무·산업시설 성격이 강해 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 임대현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 보증금 미상 및 전입일 미상 임차인은 현장과 명세서를 추가 확인해야 합니다.
배당 구조. 거액 채권 미배당은 존재하지만 낙찰자 인수 채무와 구분해야 합니다.
운영 검토. 근린생활시설·공장 혼재 물건이므로 공실 가능성과 임대수익을 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 운영이 가격을 결정한다”
이 물건은 등기상으로는 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 낙찰자가 부담할 인수금은 없습니다. 그러나 대지·근린생활시설형 물건은 권리보다 실제 활용성과 임대 가능성이 더 중요합니다. 거액 채권 미배당은 낙찰자 부담이 아니지만, 낙찰 이후 안정적인 운영과 환금성을 확보할 수 있는지가 핵심입니다.
