부동산강제경매

2024타경109464 · 안양지원 · 건물
철근콘크리트조 46.29㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

187,200,000원 1억 8,720만 감정가 234,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

안양지원 10:00

입찰 보증금

1,872만원

최저가의 10% · 18,720,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 2.34억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 낮지만 대지·근린시설 물건으로 점유와 환금성을 함께 확인해야 합니다.

가격 최저가 187,200,000원(감정가 80%) · 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 18,720,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 말소기준 이후 권리는 소멸하나 다수 임차·점유 관계 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 대지·근린생활시설 성격의 집합건물로, 여러 점유자가 존재하고 임대관계가 복잡해 가격보다 관리·환금성 검토가 중요합니다.

감정가

234,000,000원

대지 평가

최저가

187,200,000원

감정가 80%

매수인 인수

0원

소멸 구조

핵심지표

1회 유찰

상가형 점유 확인

수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 2층204호 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경109464
소재지	경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층204호
용도 / 이용상태	대지 · 근린생활시설 및 공장 등 이용중
소유자	최상문
감정가 / 최저가	234,000,000원 / 187,200,000원
신청채권자 / 청구액	중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

2018년 7월 19일 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류, 강제경매개시결정, 추가 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.

② 점유·임차 관계 — 다수 점유 확인 필요

점유자	위치	보증금	판정
주식회사 보더레이저코리아	1층 696.9㎡	100,000,000원	대항력 없음
주식회사 정진이앤씨	2층 201호 66㎡	20,000,000원	대항력 판정 불가
(주)이람	2층 201호 66㎡	500,000원	대항력 없음
강정현	2층 202호 포함 318㎡	90,000,000원	대항력 없음
박현영	301호 포함 3층 전부	60,000,000원	대항력 없음

⚠️ 점유 리스크 임차인 보증금이 확인되는 점유자가 있으나 등기상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 상가형 물건 특성상 실제 인도·관리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,420,800원
중소기업은행 근저당	10,800,000,000원	183,779,200원
후순위 근저당·가압류	22,308,013,698원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 상가·공장 혼합형 집합건물로 임차관계와 실제 이용상태 확인이 중요합니다. 낙찰가격만 보고 접근하기보다 환금성과 관리 부담을 함께 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설·주상복합·지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장 및 평촌역 이용이 가능합니다.
용도지역. 일반공업지역이며 공업용 부지로 이용 중입니다.
환금성. 주거용이 아닌 업무·상업시설 성격으로 수요층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대관계 확인. 현황조사상 다수 점유자가 있어 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기상 인수 권리는 없지만 원본 등기와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
가격 판단. 1회 유찰 후 최저가 187,200,000원이며 추가 유찰 시 가격 변화가 발생합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 다르게 봐야 한다”

이 물건은 권리분석상 말소기준 이후 권리가 소멸되는 안전한 구조입니다. 하지만 대지·근린생활시설 성격의 물건으로 주거용 아파트와 같은 단순 비교는 어렵습니다. 낙찰자는 권리보다 실제 이용자, 임대관계, 향후 매각 가능성을 중심으로 접근하는 것이 적절합니다.

부동산강제경매

권리는 소멸 구조, 하지만 상가형 물건은 점유와 환금성을 봐야 한다 — 안양 에스엠타워 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

② 점유·임차 관계 — 다수 점유 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 다르게 봐야 한다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (79장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	2억 3,400만원
2	2026-08-25	대기	1억 8,720만원