부동산강제경매

2024타경109464 · 안양지원 · 건물
철근콘크리트조 397.07㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

1,546,400,000원 15억 4,640만 감정가 1,933,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

안양지원 10:00

입찰 보증금

1억 5,464만

최저가의 10% · 154,640,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 19.33억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 권리는 소멸되나 상가·공장 혼합 이용 건물로 임차관계와 환금성을 확인해야 합니다.

가격 최저가 15.46억 — 감정가 19.33억 대비 80% (1회 유찰)
자금 입찰보증금 약 1.55억 · 매수인 인수액 0원
리스크 근저당 채권최고액 108억 및 다수 점유자 존재 — 현황 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 0원입니다. 다만 아파트처럼 단순한 물건이 아니라 근린생활시설·공장 등으로 이용되는 집합건물이라 임대관계와 환금성 확인이 핵심입니다.

감정가

1,933,000,000원

최저가 80%

최저매각가

1,546,400,000원

1회 유찰

매수인 인수

0원

권리 소멸 구조

핵심지표

상가형 점검

점유·환금성 확인

수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 5층501호에 대한 경매입니다. 본건은 일반 아파트가 아니라 근린생활시설 및 공장 등으로 이용되는 기타 집합건물입니다. 말소기준권리는 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

권리 분석만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 다만 건물 전체가 여러 업체가 사용하는 업무·공장형 공간으로 구성되어 있어 임차 현황, 실제 점유 상태, 관리관계 확인이 가격 판단보다 중요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경109464
소재지	경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 5층501호
용도 / 이용상태	기타 · 근린생활시설 및 공장 등으로 이용
소유자	최상문
감정가 / 최저가	1,933,000,000원 / 1,546,400,000원
신청채권자 / 청구액	중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

2018년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.

② 임차·점유 분석

점유자	위치	보증금	대항력
킨코스코리아(주)	지층 비101호	미상	없음
주식회사 보더레이저코리아	1층 696.9㎡	100,000,000원	없음
주식회사 정진이앤씨	2층 201호	20,000,000원	판정 불가
박현영	301호 포함 3층	60,000,000원	없음
주식회사 화정엔지니어링	801호 포함 8층 전체	60,000,000원	판정 불가

⚠️ 임차관계 확인 필요 일부 점유자는 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하며, 보증금 미상인 점유자도 있습니다. 매각 전 현황조사와 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저가 15.46억 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	17,864,000원
중소기업은행 근저당	10,800,000,000원	1,528,536,000원
킨코스코리아 근저당	165,000,000원	0원
기타 근저당	100,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 변화

감정가 대비 1회 유찰 후 80% 가격

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 다수 업체 점유, 상가·공장형 이용 구조, 임대관계 확인 필요성이 있어 단순 주거용처럼 접근하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역으로 근린생활시설·주상복합·지식산업센터·공업용 부동산이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장 및 평촌역 접근이 가능합니다.
이용상태. 지층부터 9층까지 공장·근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
환금성. 업무·공장형 집합건물로 매수층이 제한될 수 있어 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 임차관계 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 각 층별 실제 사용 업체와 계약관계를 확인해야 합니다.
가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준으로, 추가 유찰 여부에 따라 가격 메리트를 판단해야 합니다.
관리 관계. 집합건물 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 위험은 낮습니다. 하지만 에스엠타워는 일반 주거용이 아닌 업무·공장·근린시설 혼합 건물입니다. 따라서 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 임대관계, 실제 점유, 환금 가능성입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 상가형 물건은 점유와 환금성을 봐야 한다 — 안양 에스엠타워 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (최저가 15.46억 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (79장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	19억 3,300만원
2	2026-08-25	대기	15억 4,640만원