매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 임대관계 확인과 배당 부족 구조가 있는 대형 상업용 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나, 임차관계 일부 미상·대규모 채권 미배당 구조로 관리가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 일반공업지역 내 근린생활시설·공장 혼합 건물이며, 중소기업은행 근저당 채권최고액 108억원 대비 매각대금이 부족한 구조입니다. 임차인 일부는 대항력 없음으로 조사됐지만 전입일 미상·보증금 미상 점유자는 추가 확인이 필요합니다.
감정가
4,963,000,000원
대지
최저가
3,970,400,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
매각 소멸 권리
핵심지표
배당부족
대형 채권 구조
수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액 108억원의 근저당 대비 현재 최저매각가 39억대라 선순위 채권 일부가 배당되지 않는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 1층101호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설 및 공장 등 이용중
소유자
최상문
감정가 / 최저가
4,963,000,000원 / 3,970,400,000원
신청채권자 / 청구액
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조
말소기준권리는 2018.07.19 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 지에스알주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 없는 임차인이 다수
점유자
점유부분
보증금
판정
주식회사 보더레이저코리아
1층 696.9㎡
100,000,000원
대항력 없음
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음
강정현
2층 202호 포함 318㎡
90,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
전입일 미상 — 판정 불가
주식회사 엠피
9층 902호
미상
보증금 미상 확인 필요
⚠️ 임차관계 확인 포인트 전입신고가 말소기준권리 이후인 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 전입일 미상·보증금 미상 점유자는 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 3,970,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
42,104,000원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
3,928,296,000원
킨코스코리아 근저당
165,000,000원
0원
지에스알주식회사 가압류
7,000,000,000원
0원
잔여 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가격
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 채권 규모가 매우 큰 상업용 물건으로, 낙찰 이후에도 임대 현황·수익성·환금성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 평촌역 접근이 가능합니다.
건물 이용. 지하1층부터 지상10층까지 공장·근린생활시설 등으로 이용중입니다.
토지. 일반공업지역, 공업용 건부지이며 토지면적은 1,752.1㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대현황 확인. 보증금 미상 및 전입일 미상 점유자의 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
수익성 검토. 상업·공업용 시설은 낙찰가격보다 임대수익과 공실 위험 검토가 중요합니다.
배당구조. 선순위 근저당도 전액 만족되지 않는 구조이므로 채권관계를 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상업용은 운영이 핵심”
이 물건은 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 하지만 대지·근린생활시설·공장 혼합형 물건으로 일반 주거용 경매와 접근 방식이 다릅니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없지만, 임대현황과 실제 운영가치가 낙찰 후 성패를 결정하는 물건입니다.
