매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 0원이나, 공장·근린 혼합 집합건물의 임차 및 환금성이 변수
근저당 기준 권리는 명확하고 인수금액은 없지만 다수 점유 임차인과 미상 보증금 위험, 공업지역 용도 특성으로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 일반 아파트가 아닌 근린생활시설·공장 혼합 집합건물으로, 여러 임차인이 점유 중이며 일부는 보증금·전입일 미상입니다. 권리보다 점유와 환금성 확인이 핵심입니다.
감정가
1,933,000,000원
최저가 80%
최저매각가
1,546,400,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
임차 확인
보증금 미상 포함
수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 평촌역 인근 에스엠타워 7층 701호 기타 집합건물입니다. 등기상 최상문 소유이며 2018년 소유권 이전 후 중소기업은행 근저당이 설정되었습니다. 말소기준은 2018년 7월 19일 중소기업은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 7층701호
물건종류
기타 · 집합건물
소유자
최상문
감정가 / 최저가
1,933,000,000원 / 1,546,400,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 중소기업은행 근저당권(채권최고액 10,800,000,000원) 이후 설정된 킨코스코리아 근저당, 지에스알 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 선순위 근저당이 대부분을 차지하며 매수인이 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수는 없지만 점유 확인 필요
임차인
점유
보증금
대항력
킨코스코리아(주)(대표 박정수)
지층 비101호
미상
없음
주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI)
1층 696.9㎡
100,000,000원
없음
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)
2층 201호
20,000,000원
판정 불가
강정현
2층 202호 포함
90,000,000원
없음
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
없음
주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근)
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
판정 불가
주식회사 지에이씨(대표 유신출)
9층 901호
60,000,000원
없음
⚠️ 점유 리스크 대항력 없음이 확인된 임차인은 매수인에게 보증금 인수 위험이 없지만, 전입일 미상·보증금 미상 임차인은 별도 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인도 협의와 실제 점유 관계 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 1,546,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
17,864,000원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
1,528,536,000원
킨코스코리아 근저당
165,000,000원
0원
기타 근저당·가압류
20,755,013,698원 이상
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다. 근저당·가압류가 복잡하지만 기준권리 판단은 명확합니다.
⛔ 주의 관점 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 일반공업지역 내 근린생활시설·공장 혼합 건물입니다. 임대수요와 환금성은 개별 확인이 필요하며, 일부 임차인의 보증금 및 점유관계는 낙찰 전 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장과 평촌역이 있어 교통상황은 무난합니다.
이용상태. 지층 공장, 1층 근린생활시설, 2층 이상 근린생활시설 및 일반공장으로 이용 중입니다.
토지환경. 일반공업지역, 중로 접면, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 확인. 보증금 미상·전입일 미상 임차인의 실제 권리관계를 확인하세요.
명도 검토. 다수 점유자가 있어 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
용도 검토. 공장·근린시설 혼합 건물로 일반 아파트와 다른 매수층을 고려해야 합니다.
배당 확인. 선순위 근저당 배당 후 후순위 채권은 미배당 발생 구조입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 성격을 봐야 한다”
에스엠타워 701호는 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 그러나 기타 집합건물이라는 특성상 가격만 보고 접근하기보다 임대수요, 점유관계, 실제 활용성을 함께 봐야 합니다. 인수 위험은 낮지만 환금성과 운영 가능성이 승부처인 물건입니다.
