수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 6층 601호입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018.07.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 10,800,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 킨코스코리아주식회사 근저당 3건, 지에스알주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 중소기업은행 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 등기권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 물건은 권리 순서만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 10명이며, 이 중 주식회사 정진이앤씨, 주식회사 화정엔지니어링, 주식회사 지엔씨는 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금 또는 확정일자도 일부 미상이라 이 3명은 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 반대로 전입일이 확인된 나머지 임차인들은 모두 2018.07.19. 말소기준권리보다 뒤에 전입하여 자료상 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 6층 601호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 동안구 흥안대로427번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설 및 공장 등으로 이용 |
| 소유자 | 최상문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,933,000,000원 / 1,546,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 청구금액 | 3,943,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반공업지역 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
말소기준은 2018.07.19. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 킨코스코리아주식회사 근저당권 3건과 지에스알주식회사 가압류, 2024.10.31. 강제경매개시결정, 2025.04.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 미상 3명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 킨코스코리아(주)(대표 박정수) 지층 비101호 | 미상 | 2021.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI) 1층 696.9제곱미터 | 100,000,000원 | 2019.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정진이앤씨(대표 김상길) 2층 201호 66제곱미터 | 20,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)이람(대표 최상문) 2층 201호 66제곱미터 | 500,000원 | 2023.12.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강정현 2층 202호 포함 318제곱미터 | 90,000,000원 | 2021.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현영 301호 포함 3층 전부 · 배당요구 2025.01.07 | 60,000,000원 | 2021.12.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근) 801호 포함 8층 전체 | 60,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지에이씨(대표 유신출) 9층 901호 | 60,000,000원 | 2021.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엠피(대표 박영배) 9층 128제곱미터(902호) | 미상 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지엔씨(대표 배웅진) 9층 128제곱미터(903호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 10명입니다. 전입일이 확인된 7명은 모두 말소기준일 2018.07.19. 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 다만 정진이앤씨·화정엔지니어링·지엔씨 3명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 지엔씨는 보증금도 미상입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 단정할 수 없다
감정가는 1,933,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 1,546,400,000원입니다. 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 상대가격을 확인할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,546,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,864,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 10,800,000,000원 | 1,528,536,000원 |
| 3. 근저당 · 킨코스코리아주식회사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 킨코스코리아주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 킨코스코리아주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 지에스알주식회사 | 7,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 지에스알코리아주식회사 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 3,943,013,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 22,008,013,698원 중 채권자 배당액은 1,528,536,000원, 미배당액은 20,479,477,698원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·주상복합·지식산업센터·공업용부동산 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 평촌역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 건물은 지하1층·지상10층 철근콘크리트구조이며 근린생활시설 및 공장 등으로 이용 중입니다. 4층~7층은 일반공장[킨코스코리아(주)]으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·수변전·발전설비와 승객용 승강기 2대, 화물용 승강기 1대가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,752.1㎡, 지목 대, 공업용, 평지·세로장방형이며 남측 중로와 접합니다. 공시지가는 3,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 중로1류에 접합니다.
- 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 3명 확인. 정진이앤씨·화정엔지니어링·지엔씨는 대항력을 확정할 수 없습니다. 전입·사업자등록·점유 개시 시점과 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 601호 점유 범위 대조. 감정평가에는 4~7층을 킨코스코리아(주) 일반공장으로 적었지만 임차인 조사상 킨코스 표시 부분은 지층 비101호입니다. 6층의 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당 부족 규모 확인. 현재 회차 미배당액이 20,479,477,698원이고 후순위 채권 대부분이 배당받지 못합니다. 이는 소멸 권리라도 이해관계인 명도·협의 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대차·관리 현황 확인. 현황조사에 다수 임차인이 기재된 공장·근린생활시설이므로 실제 점유, 체납 관리비, 시설 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 기준으로 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 소멸형, 핵심은 ‘601호 실제 점유’
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.19. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 임차인 분석으로 넘어가면 이야기가 달라집니다. 실제 임차인 10명 중 3명은 전입일 미상이며, 대상 6층은 감정평가상 킨코스코리아(주)가 사용하는 일반공장 범위에 포함되지만 임차인 조사상의 표시 부분과 차이가 있습니다.
따라서 이 물건은 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”는 결론보다, 601호를 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는지 확인하는 것이 선행되어야 하는 사건입니다. 또 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형, 가격은 검증형으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
