한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 아파트형 물건과 달리 일반공장·근린생활시설이 혼재된 집합건물이고, 일부 임차인은 대항력 판정이 불가해 임대차 현황 확인이 핵심입니다.
감정가
1,884,000,000원
평가금액
최저매각가
1,507,200,000원
감정가 80%
매수인 인수
0원
권리 소멸 구조
핵심지표
B등급
점수 62
수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 8층801호 기타 물건입니다. 말소기준은 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 부담은 없습니다. 다만 건물 전체가 공장·근린시설 중심으로 사용되고 있어 아파트와 같은 단순 환금성 판단은 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층801호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일반공장 및 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 소유자 | 최상문 |
| 감정가 / 최저가 | 1,884,000,000원 / 1,507,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 3,943,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
2018년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 지에스알주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 중소기업은행 채권최고액 10,800,000,000원이 우선 배당되고 이후 권리는 미배당으로 남습니다.
② 임차 현황 — 인수 여부 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보더레이저코리아 | 1층 696.9㎡ | 100,000,000원 | 없음 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 주식회사 화정엔지니어링 | 801호 포함 8층 전체 | 60,000,000원 | 전입일 미상 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 박현영 | 301호 포함 3층 전부 | 60,000,000원 | 강정현 | 2층 202호 포함 318㎡ | 90,000,000원 | 주식회사 정진이앤씨 | 2층 201호 66㎡ | 20,000,000원 | ✅ 인수 위험 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사된 경우가 대부분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. ⚠️ 확인 필요 화정엔지니어링·정진이앤씨 등 일부 임차인은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가합니다. 최종 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다. ③ 예상배당표 (매각가 1,507,200,000원 가정)
매각대금 배분 회차별 가격 시나리오 ④ 입찰 체크리스트
맺으며 — “권리는 안전, 용도와 임대차는 확인”이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 에스엠타워는 공장·근린생활시설이 혼재된 집합건물이고, 임차인별 대항력 판단이 필요한 부분이 있습니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 사용현황과 임대차 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 사건 개요
같은 단지 15건 동시 경매
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층801호
법원·사건
수원지방법원
안양지원
·2024타경109464
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·104호 입찰법정
물건
에스엠타워 8층801호
철근콘크리트조 / 387㎡
물건상태
매각준비
이 사건의 다른 매물총 16건 중 15건
물건 1
아파트
낙찰
경기도 안양시 동안구 비산로 22, 117동 10층1002호 (비산동,평촌자이아이파크)
낙찰 11억 630만
물건 2
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 지층비101호
철근콘크리트조
528.9㎡
12억 7,120만원
물건 3
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 1층101호
철근콘크리트조
481.18㎡
39억 7,040만원
물건 4
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층201호
철근콘크리트조
274.33㎡
11억 960만원
물건 5
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층202호
철근콘크리트조
47.73㎡
1억 9,280만원
물건 6
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층203호
철근콘크리트조
40.75㎡
1억 6,480만원
물건 7
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층204호
철근콘크리트조
46.29㎡
1억 8,720만원
물건 8
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층301호
철근콘크리트조
295.07㎡
11억 7,200만원
물건 9
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층302호
철근콘크리트조
102㎡
4억 480만원
물건 10
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 4층401호
철근콘크리트조
397.07㎡
15억 4,640만원
물건 11
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 5층501호
철근콘크리트조
397.07㎡
15억 4,640만원
물건 12
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 6층601호
철근콘크리트조
397.07㎡
15억 4,640만원
물건 13
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 7층701호
철근콘크리트조
397.07㎡
15억 4,640만원
물건 15
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층802호
철근콘크리트조
10.07㎡
3,920만원
물건 16
건물
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 9층901호
철근콘크리트조
397.07㎡
15억 4,640만원
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사 법원 집행관
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77
2025-12-12 14:30
경기도 안양시 동안구 비산로 22, 117동 10층1002호 (비산동,평촌자이아이파크)
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 지층비101호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 1층101호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층201호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층202호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층203호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층204호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층301호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층302호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 4층401호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 5층501호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 6층601호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 7층701호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층801호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층802호
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 9층901호
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
104호 입찰법정
최저매각가
15억 720만원
▼ 20% 감정가 18억 8,400만
입찰 보증금
1억 5,072만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 20%
18억 8,400만→15억 720만
회차 전체 보기 (2회)
토지 정보 VWorld530평
1,752㎡
공업지역
용도지역
중로
★★★★ 접면
⚠ 2건
저촉·고위험
기본
지목
대
· 토지대장
면적
1,752.1㎡
≈
530.0평
소유
개인
소재
경기도 안양시 동안구 관양동 · 954-77
특성
일반공업지역
이용상황
공업용
지형
평지
세로장방
도로접면 등급
중로한면
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
58억 295만원
3,312,000원/㎡ × 1,752.1㎡
▼
감정가 32%
2026년 기준
3,312,000원/㎡
▲
+60.0%
· 연평균 +4.6%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
가축사육제한구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
중로1류(폭 20m~25m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
일반공업지역
추가 규제 (5)
과밀억제권역
교통기타용도지역지구미분류
대기관리권역
도시교통정비지역
벤처기업육성촉진지구
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합. 공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님). 저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결. 위치 / 로드뷰경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층801호 이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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