매력지수 C등급 · 권리 소멸 구조는 명확하지만 대형 채권 미배당과 상업시설 임차 리스크가 남는 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하나 거액 채권 미배당·보증금 미상 임차인·근린시설 환금성 부담으로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리관계 자체는 정리 가능한 물건입니다. 다만 아파트형 안전자산이 아니라 근린생활시설·공장 혼합 집합건물이며, 다수 임차인과 보증금 미상 점유가 존재해 현장 확인이 핵심입니다.
감정가
1,933,000,000원
평가금액
최저가
1,546,400,000원
감정가 80%
실질취득
1,546,400,000원
인수금 0원
핵심지표
임차 10명
보증금 확인 필요
수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 4층401호는 평촌역 남동측 일반공업지역 내 위치한 집합건물입니다. 감정평가상 근린생활시설 및 공장 등으로 이용 중이며, 지하1층부터 9층까지 여러 업체가 입점한 형태입니다. 권리 분석의 출발점은 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권입니다.
해당 근저당은 말소기준권리이며 이후 설정된 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다. 다만 상업시설 특성상 임차인 명도와 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 4층401호
용도
근린생활시설 및 공장 이용
소유자
최상문
감정가 / 최저가
1,933,000,000원 / 1,546,400,000원
신청채권자
중소기업은행
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 대항력은 대부분 없음, 일부 확인 필요
임차인
점유
보증금
판정
킨코스코리아(주)(대표 박정수)
지층 비101호
미상
대항력 없음
주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI)
1층 696.9㎡
100,000,000원
대항력 없음
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)
2층 201호
20,000,000원
대항력 판정 불가
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근)
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
대항력 판정 불가
⚠️ 임차관계 핵심 보증금이 확인된 임차인 중 전입신고가 말소기준권리 이후인 경우 대항력은 없습니다. 다만 전입신고일 미상 또는 보증금 미상 점유자는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,546,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
17,864,000원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
1,528,536,000원
킨코스코리아 근저당
165,000,000원
0원
지에스알주식회사 가압류
7,000,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 가격
최저가는 유찰 후 15.46억원이며, 이후 유찰 시 가격 조정 여지가 있습니다.
✅ 권리 관점 2018년 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자 인수금은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 상업시설 특성상 환금성·임차인 현황·실제 사용관계 확인 없이 접근하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역으로 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장과 평촌역 접근이 가능합니다.
용도. 근린생활시설 및 공장 이용 중으로 다양한 사업체가 입점한 건물입니다.
환금성. 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어 업종·임대현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 보증금 미상 점유와 전입일 미상 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
명도 계획. 다수 업체 점유 구조이므로 실제 영업 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
배당 구조. 중소기업은행 채권은 일부 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당입니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 조정됐지만 상업시설은 단순 할인율보다 수익성과 환금성을 봐야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 운영 리스크를 봐야 한다”
이 물건은 권리관계만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 에스엠타워는 근린생활시설·공장 혼합 건물이며 여러 임차인이 존재합니다. 따라서 핵심은 낙찰 후 인수금이 아니라 실제 점유 상태와 임대 운영 가능성입니다. 권리는 통과, 현장 확인이 필요한 상업시설형 경매 물건입니다.
