말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 없지만, 실거래 비교 자료 부재·다수 점유관계·상업시설 환금성 검토 필요성으로 보수 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 인수 구조는 확인되지 않아 권리상 인수 부담은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설·공장 혼재형 집합건물이고, 채권 규모가 매각가를 크게 초과하며 점유자가 다수라 가격보다 환금성과 운영 가능성을 먼저 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
206,000,000원 / 164,800,000원
1회 유찰 후 80%
실질취득
164,800,000원
인수액 0원
핵심 채권
10,800,000,000원
중소기업은행 채권최고액
점유 조사
10개소
현황조사 기준
수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 2층203호는 근린생활시설 및 공장 등으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 최상문 씨이며, 말소기준권리는 2018년 7월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 신청채권 청구액이 3,943,013,698원, 등기상 다수 근저당과 가압류가 존재하는 채무초과형 물건입니다. 낙찰자는 기존 권리를 인수하지 않지만, 왜 경매가 진행됐는지와 낙찰 후 활용 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층203호
용도 / 이용상태
대지 관련 집합건물 · 근린생활시설 및 공장 등 이용중
소유자
최상문
감정가 / 최저가
206,000,000원 / 164,800,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 낙찰 후 소멸 구조
✅ 인수 위험 판단 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차 점유자 중 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 없음 또는 판정 불가
점유자
점유부분
보증금
판정
킨코스코리아(주)(대표 박정수)
지층 비101호
미상
대항력 없음
주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI)
1층 696.9제곱미터
100,000,000원
대항력 없음
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)
2층 201호 66제곱미터
20,000,000원
전입일 미상 · 판정 불가
강정현
2층 202호 포함 318제곱미터
90,000,000원
대항력 없음
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근)
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
전입일 미상 · 판정 불가
일부 점유자는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 다만 확인된 점유자 중 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인은 확인되지 않았습니다. 강정현은 등기상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,107,200원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
161,692,800원
킨코스코리아 근저당 외
265,000,000원
0원
가압류·경매개시결정 등
11,742,013,698원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 회차별 매각가
현재 1회 유찰 후 164,800,000원. 추가 유찰 시 131,840,000원·105,472,000원 수준.
④ 입지·환금성 검토
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설·주상복합·지식산업센터·공업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 노선버스정류장 및 평촌역 접근이 가능합니다.
이용성. 건물 전체가 근린생활시설·일반공장 등으로 사용되고 있어 업종별 활용성 확인이 필요합니다.
권리 확인. 매각으로 소멸하는 권리가 중심이나, 매각물건명세서와 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
명도 확인. 다수 법인·개인 점유자가 있어 낙찰 후 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
가격 판단. 실거래 비교 데이터가 없어 아파트 방식의 단순 저가 판단은 금물입니다.
운영 검토. 근린생활시설·공장 혼재 구조로 직접 사용 또는 임대 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 따져야 한다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 법적 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 거액의 선순위 채권과 다수 점유관계가 존재하고, 주거용이 아닌 근린·공장형 시설이라는 점에서 낙찰 후 활용성이 핵심입니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 사용 목적과 임대 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.
