매력지수 C등급 · 인수권리는 없지만 상업용 집합건물 특유의 임차·환금성 리스크가 남는 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하나 다수 임차인 존재, 대항력 판정 불가 점유자, 시세 자료 부재와 용도 특성으로 보수적 접근이 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 근린생활시설·공장 등으로 이용되는 상업용 집합건물이며, 여러 임차인이 존재해 실제 점유관계와 명도 계획을 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
1,465,000,000원 / 1,172,000,000원
1회 유찰 · 80%
실질취득 기준
1,172,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
대항력 임차인 없음
핵심지표
임차인 10명
점유관계 확인 필요
수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 평촌역 인근 에스엠타워 3층301호입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018년 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층301호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설 및 공장 등으로 이용중
소유자
최상문
감정가 / 최저가
1,465,000,000원 / 1,172,000,000원
신청채권자
중소기업은행
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
임차인
점유부분
보증금
판정
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
대항력 없음 · 배당요구
주식회사 보더레이저코리아
1층 696.9㎡
100,000,000원
대항력 없음
강정현
2층 202호 포함 318㎡
90,000,000원
대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링
801호 포함 8층 전체
60,000,000원
대항력 판정 불가
확인된 임차인들은 대부분 말소기준권리 이후 전입 또는 전입일 미상으로 조사되어 대항력 인수 대상은 아닙니다. 다만 보증금 미상 임차인도 있어 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,172,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
14,120,000원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
1,157,880,000원
킨코스코리아 근저당 등 후순위
265,000,000원
0원
가압류·경매개시결정 등
10,943,016,698원
0원
매각대금 배분
회차별 매각가
현재 1회 유찰 후 최저가 11.72억, 추가 유찰 시 가격은 하락하지만 환금성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 주의할 점 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유자가 존재하는 상업용 건물입니다. 명도 협의, 임대차 현황, 관리관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 평촌역 접근이 가능합니다.
용도. 근린생활시설 및 일반공장 등으로 이용되는 업무·상업형 물건입니다.
환금성. 주거용과 달리 수요층이 제한될 수 있어 임대현황과 업종 유지 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차현황 확인. 10명의 점유자가 확인되므로 실제 점유 및 계약관계를 재확인하세요.
보증금 미상 확인. 보증금이 확인되지 않은 일부 점유자는 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
상업용 평가. 주거용 시세 비교보다 임대수익성과 사업장 유지 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
권리 확인. 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리와 쉬운 투자는 다르다”
이 물건은 권리분석만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없는 유형입니다. 하지만 에스엠타워 301호는 상업·공장형 집합건물로, 실제 투자 판단은 임차현황과 환금성이 좌우합니다. 낙찰가는 낮아졌지만 가격만으로 판단하기보다 점유관계와 향후 활용 가능성을 확인하는 접근이 필요합니다.
