말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 점유와 보증금 미상 항목이 있어 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반 아파트와 달리 공장·근린생활시설 등 업무용 복합 건물로 이용되고 있으며, 여러 점유자가 존재합니다. 보증금 미상 임차인과 대항력 판정 불가 임차인이 있어 낙찰 전 점유관계 확인이 핵심입니다.
감정가
1,933,000,000원
평가금액
최저가
1,546,400,000원
1회 유찰(80%)
매수인 인수
0원
배당 후 권리 소멸
핵심지표
임차 확인
점유·보증금 검토
수원지방법원 2024타경109464. 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 9층901호 기타 물건입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018년 취득 이후 중소기업은행 근저당이 설정되었습니다. 말소기준권리는 2018년 7월 19일 중소기업은행 근저당권이며 이후 가압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경109464
소재지
경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 9층901호
물건종류
기타 · 집합건물
소유자
최상문
감정가 / 최저가
1,933,000,000원 / 1,546,400,000원
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 3,943,013,698원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리된다
말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 채권최고액은 10,800,000,000원이며, 후순위 킨코스코리아주식회사 근저당권 3건과 지에스알 관련 가압류 등은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 인수는 없지만 점유 확인 필요
임차인
위치
보증금
대항력
상태
주식회사 지에이씨(대표 유신출)
9층 901호
60,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
박현영
301호 포함 3층 전부
60,000,000원
없음
배당요구
강정현
2층 202호 포함 318㎡
90,000,000원
없음
말소기준 이후
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)
2층 201호
20,000,000원
판정 불가
전입일 미상
⚠️ 임차 확인 포인트 보증금 미상 또는 전입일 미상 임차인은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 확인된 대항력 없음 임차인은 매각으로 권리가 정리되며, 보증금 미상 점유자는 명도 과정에서 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 1,546,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
17,864,000원
중소기업은행 근저당
10,800,000,000원
1,528,536,000원
킨코스코리아 근저당
165,000,000원
0원
킨코스코리아 근저당
40,000,000원
0원
킨코스코리아 근저당
60,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오 가격
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 업무용 집합건물은 주거용과 달리 임차인 교체와 공실 위험을 함께 봐야 합니다. 확인되지 않은 보증금·점유 관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치하며 근린생활시설·주상복합·지식산업센터·공업용 부동산 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 평촌역 접근이 가능합니다.
이용상태. 근린생활시설 및 공장 등으로 이용 중이며 9층은 일반공장[(주)지에이씨]으로 이용됩니다.
환금성. 일반공업지역 업무시설로 수요층이 제한될 수 있어 임차 안정성과 업종 적합성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 점유 확인. 9층901호 임차인의 실제 점유 및 계약관계를 확인하세요.
보증금 미상 확인. 보증금 미상 임차인은 매각물건명세서 등 추가 확인이 필요합니다.
배당 구조. 선순위 중소기업은행 근저당이 대부분 배당을 흡수하는 구조입니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 권리분석상 매수인 인수 부담은 없는 편입니다. 하지만 기타 업무시설이라는 용도 특성상 임차인 구성과 실제 운영 상태가 낙찰 후 가치를 결정합니다. 핵심은 권리보다 점유 안정성과 임대 지속 가능성 확인입니다.
