부동산강제경매

2024타경109464 · 안양지원 · 건물
철근콘크리트조 10.07㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

39,200,000원 3,920만 감정가 49,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

안양지원 10:00

입찰 보증금

392만원

최저가의 10% · 3,920,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 4,900만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 인수 위험은 없으나 공업용 물건의 수요와 점유관계 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 39,200,000원은 감정가 49,000,000원의 80% 수준
자금 실질취득 39,200,000원 · 인수액 0원
리스크 대항력 판정 불가 점유자와 환금성 검토 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 80% 수준이고, 거액의 선순위 채권 미배당이 발생하는 공업용 건물 내 물건으로 가격보다 환금성과 임대관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

49,000,000원

최저가 39,200,000원

실질취득

39,200,000원

인수 0원

인수 위험

0원

대항력 임차인 없음

핵심지표

1회 유찰

공업용 환금성 확인

수원지방법원 2024타경109464. 경기도 안양시 동안구 관양동 에스엠타워 8층802호는 대지로 분류된 물건입니다. 등기상 소유자는 최상문이며, 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경109464
소재지	경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 8층802호
용도 / 이용상태	대지 · 근린생활시설 및 공장 등으로 이용중
소유자	최상문
감정가 / 최저가	49,000,000원 / 39,200,000원
매각기일	2026.08.25
신청채권 청구	3,943,013,698원

① 권리 흐름 — 낙찰자 인수 권리 없음

② 임차인 분석

확인된 점유자는 다수이나, 말소기준권리 이후 전입 또는 대항력 판정 불가 상태입니다. 보증금 미상 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 별도 확인이 필요합니다.

점유자	부분	보증금	판정
킨코스코리아(주)(대표 박정수)	지층 비101호	미상	대항력 없음
주식회사 보더레이저코리아(대표 LI LEI)	1층	100,000,000원	대항력 없음
주식회사 정진이앤씨(대표 김상길)	2층 201호	20,000,000원	대항력 판정 불가
(주)이람(대표 최상문)	2층 201호	500,000원	대항력 없음
강정현	2층 202호 포함	90,000,000원	대항력 없음
박현영	301호 포함	60,000,000원	대항력 없음
주식회사 화정엔지니어링(대표 조양근)	801호 포함	60,000,000원	대항력 판정 불가
주식회사 지에이씨(대표 유신출)	9층 901호	60,000,000원	대항력 없음
주식회사 엠피(대표 박영배)	9층 902호	미상	대항력 없음
주식회사 지엔씨(대표 배웅진)	9층 903호	미상	대항력 판정 불가

③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	1,105,600원
중소기업은행 근저당	38,094,400원
킨코스코리아 근저당 외	0원
가압류 및 기타 채권	0원
소유자 교부	0원

매각대금 배분

회차별 매각가격

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

⚠️ 투자 관점 공업용 건물 내 개별 물건으로 임차관계, 실제 사용상태, 환금성을 확인해야 합니다. 최저가 하락만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평촌역 남동측 근거리 일반공업지역으로 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 평촌역 접근이 가능합니다.
토지. 일반공업지역, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트 구조 지하1층/지상10층 규모입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 중 대항력 판정 불가 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
공업용·업무용 수요층을 고려한 환금성 검토가 필요합니다.
배당표상 선순위 채권 미배당 규모가 크므로 채권 구조를 확인해야 합니다.
등기부와 현황조사 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

이 사건은 낙찰자가 부담하는 인수권리가 없는 구조입니다. 다만 대지 및 공업용 건물 관련 물건은 일반 주거용과 달리 수요층과 임대 안정성이 중요합니다. 최저가 자체보다 실제 사용가치와 환금성을 기준으로 접근하는 것이 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 핵심은 미배당과 환금성 — 안양 에스엠타워 802호

물건 개요

① 권리 흐름 — 낙찰자 인수 권리 없음

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (79장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	4,900만원
2	2026-08-25	대기	3,920만원