인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 29,581,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기·근저당·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사 과정에서 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착된 것이 확인됐고, 정환종합건설(주)은 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화했습니다. 유치권이 실제로 성립한다면 등기상 인수액 0원이라는 숫자만으로 실질 부담을 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 유치권자의 실제 점유, 공사대금 채권의 존재·범위, 목적물과 채권의 견련성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 80, 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 현재 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 29,581,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권 확인이 더 중요하다
임차인 확인 내역은 없습니다. 감정요항에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있지만, 별도의 임차인 신고나 보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 등기상으로는 말소기준권리인 천관농업협동조합의 2018.12.31. 근저당권 이후 설정된 강혜정 가등기, 이차연 근저당권, 세금 압류 4건, 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매우 낮지만 비교시점이 오래됐다
동일면적 59.74㎡의 확인된 실거래는 6건이며 평균은 170,666,666원입니다. 현재 최저매각가 29,581,000원은 이 평균의 17.3%입니다. 숫자만 보면 차이가 매우 크지만, 가장 최근 확인된 거래가 2023.09이므로 현재 매각 시점의 시장가격을 그대로 대변한다고 보기에는 시간 간격이 큽니다. 특히 5회 유찰과 유치권 표시가 동시에 존재한다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 59.74㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.08 | 59.74㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.06 | 59.74㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.05 | 59.74㎡ | 1 | 179,000,000원 |
| 2023.04 | 59.74㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2023.04 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 6건 | 170,666,666원 |
실거래 범위는 169,000,000원~179,000,000원이고 최신 거래는 2023.09의 169,000,000원입니다. 감정가 176,000,000원은 이 거래 범위 안에 들어가지만, 현재 최저가는 크게 낮아졌습니다. 그렇다고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기보다는 최근 거래 공백·5회 유찰·유치권 주장이 왜 동시에 발생했는지를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 932,458원 |
| 1. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 28,648,542원 |
| 2. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,612,000,000원 중 28,648,542원이 배당되고, 미배당은 1,583,351,458원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세와 유치권 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 29,581,000원 | 28,648,542원 | 1,583,351,458원 |
| 6회 유찰 시 | 20,706,700원 | 19,933,979원 | 1,592,066,021원 |
| 7회 유찰 시 | 14,494,690원 | 13,833,786원 | 1,598,166,214원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 건물이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 260,100원/㎡, 토지면적은 564.0㎡입니다. 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 미소빌(가동)은 8세대 규모이며 준공일은 2022.12.15입니다. 거래 표본이 6건으로 많지 않고 최근 확인 거래는 2023.09입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 정환종합건설(주)의 공사대금 채권, 실제 점유 상태, 목적물과 공사대금의 관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 담보가등기 성격 확인. 갑구 17번 강혜정 가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시가 있으나 담보가등기인지 종류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당 순서를 다시 계산해야 합니다.
- 별도등기 확인. 토지의 가등기는 2023.04.20. 말소된 것으로 기재되어 있고, 근저당은 경매신청 담보권과 공동담보로 표시되어 있습니다.
- 진입도로 확인. 집합건물에 인접한 포내리 144-6 도로는 해당 집합건물 통로로 쓰이지만 별도 개별매각 대상입니다. 향후 통행·사용관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 최신 동일면적 거래가 2023.09이므로 현재 매각 시점의 실제 시장가격을 별도로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격표보다 유치권 검증이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 176,000,000원이 5회 유찰되어 29,581,000원까지 내려왔고, 동일면적 실거래 평균 170,666,666원의 17.3% 수준입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 인수액은 0원입니다.
하지만 경매에서 낮은 최저가가 곧 안전한 매수가를 뜻하지는 않습니다. 이 사건은 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 있고 공사대금 미납을 이유로 한 유치권 주장이 존재합니다. 여기에 세금 압류 4건, 5회 유찰, 별도 매각되는 진입도로, 오래된 실거래 표본까지 겹칩니다. 등기 권리는 정리 가능하지만 현장 리스크는 무겁습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 점과 통행·세금 문제를 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
