인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 다세대주택 1동 3층 302호입니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,597,000원까지 내려왔습니다. 임차인 신고는 없고 예상배당상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 등기부상 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 갑구 16번 가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정, 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 등기부 순서가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착되어 있고, 현황조사보고서상 정환종합건설(주)이 공사대금 미납으로 준공유치권 행사 중이라고 통화한 내용이 적혀 있습니다. 유치권의 성립 여부와 공사대금 규모는 제시된 금액으로 확정할 수 없으므로, 현재 31,597,000원이라는 가격만 보고 실질취득비용을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 6,319,400원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 별도 확인사항 존재
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 이후의 갑구 16번 가등기와 을구 4번 이차연 근저당권, 2024타경4945 경매개시결정, 가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 17.1%, 그러나 표본은 1건
미소빌(다동) 전용 59.74㎡의 확인된 실거래는 2023.07. 1층 185,000,000원 1건입니다. 해당 1건을 기준으로 최근 평균·최저·최고가가 모두 185,000,000원이며 현재 최저매각가 31,597,000원은 그 금액의 17.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
감정가 188,000,000원은 확인된 실거래 185,000,000원과 비슷한 수준이지만, 다섯 차례 유찰을 거치면서 최저가는 31,597,000원까지 하락했습니다. 가격만 보면 할인폭은 매우 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 경매물건의 평균 유찰횟수도 5.0회, 낙찰률은 16.67%로 나타납니다. 따라서 17.1%라는 숫자 자체를 곧바로 ‘안전마진’으로 해석하기보다 왜 다섯 번 유찰됐는지를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,628,254원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,612,000,000원 중 예상배당은 30,628,254원이고, 미배당액은 1,581,371,746원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 주장은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,597,000원 | 30,628,254원 | 1,581,371,746원 |
| 6회 유찰 시 | 22,117,900원 | 21,319,778원 | 1,590,680,222원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,529원 | 14,803,843원 | 1,597,196,157원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하고, 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대, 평지·부정형이고 서측 세로에 접합니다. 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 미소빌(다동)은 8세대이며, 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 5.0회, 낙찰률은 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 정환종합건설(주)의 점유 여부, 공사계약·공사대금·변제기·점유 개시 시점과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 갑구 16번 가등기 확인. 2019.06.27. 강혜정 명의 가등기의 성격과 원인서류를 원문으로 대조하세요.
- 재매각 보증금. 보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%, 현재 기준 6,319,400원입니다.
- 별도등기 확인. 토지 갑구 27번·28번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보라는 비고가 있습니다.
- 통로 물건 확인. 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물 통로로 이용되며 개별매각한다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
현재 최저매각가 31,597,000원은 감정가 188,000,000원에서 다섯 차례 유찰된 가격이고, 확인된 동일면적 실거래 185,000,000원의 17.1%에 불과합니다. 임차인도 없고 배당모델상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건은 현관문 유치권 행사 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 유치권 주장, 그리고 종류 확인이 필요한 갑구 16번 가등기가 동시에 있습니다. 5회 유찰과 16.67%의 낙찰률도 가격만으로 설명하기보다 이러한 불확실성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 등기상 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장권리 확인 전에는 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권 주장의 실제 성립 여부와 부담 규모를 입찰 전에 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.
