인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리 144-5, 1동 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,597,000원입니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기·근저당권·경매개시결정·압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘저가 다세대’로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 재매각이라는 점과 함께 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라고 적혀 있습니다. 또 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있고, 현황조사에서는 정환종합건설(주)이 공사대금 미납으로 유치권을 행사 중이라고 통화한 내용이 확인됩니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 유치권의 성립 여부·점유·피담보채권을 반드시 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 현재 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 유치권은 별도
임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 핵심은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2019.06.27. 강혜정 명의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기, 2022.11.30. 이차연 근저당권, 2024.09.05. 천관농업협동조합의 경매개시결정, 2025.05.09. 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만 표본이 너무 적다
확인된 동일 면적 실거래는 전용 59.74㎡ 기준 2023.07 한 건이며, 거래가는 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 31,597,000원은 이 금액의 17.1%입니다. 감정가 188,000,000원과도 큰 차이가 납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
하지만 이 가격 차이를 그대로 ‘시세 대비 확실한 저가’라고 단정하기는 어렵습니다. 실거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2023.07입니다. 미소빌(다동)은 총 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회, 매각률은 16.67%로 나타납니다. 현재의 큰 할인폭에는 권리·점유·환금성 우려가 함께 반영됐을 가능성을 먼저 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 1. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,628,254원 |
| 2. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,612,000,000원 중 예상배당은 30,628,254원, 미배당액은 1,581,371,746원입니다. 등기·임차 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 수치는 유치권 주장의 성립 여부나 금액을 반영한 값이 아닙니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 31,597,000원 | 30,628,254원 | 1,581,371,746원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,117,900원 | 21,319,778원 | 1,590,680,222원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,529원 | 14,803,843원 | 1,597,196,157원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가도 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 천관농업협동조합의 배당액이 줄고 미배당 규모가 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 하락이 임차보증금 인수로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 핵심은 유치권 주장의 실체와 재매각 사유, 그리고 실제 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주위에는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 639.0㎡, 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 환금성. 미소빌(다동)은 총 8세대이며 확인 실거래는 1건, 경매 평균 유찰은 5.0회이고 매각률은 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장을 기준으로 실제 점유 상태와 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 16번 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단. 최저가가 확인 실거래의 17.1%이지만 실거래 표본은 2023.07의 1건뿐이므로 현재 시세를 그 한 건으로 단정하면 안 됩니다.
- 도로 관계. 본건 집합건물에 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물에 이바지하는 통로이며 개별매각으로 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 토지 을구 12번 근저당권설정등기는 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 유치권 관련 공사계약·채권·점유 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 이유부터 확인해야 한다”
감정가 188,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 31,597,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 185,000,000원과 비교하면 17.1% 수준입니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 이 사건은 가격 할인폭보다 유치권과 재매각이 먼저입니다. 현관문에는 ‘유치권 행사중’ 표시가 있고 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 유치권 행사를 주장하고 있습니다. 여기에 5회 유찰, 재매각, 20% 보증금, 가등기 종류 확인 필요, 8세대 규모와 1건뿐인 실거래 표본이 겹칩니다. 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 전체 취득 리스크가 0원이 되는 물건은 아닙니다. 유치권의 실체를 해소하지 못한 상태라면 낮은 최저가를 가격 메리트로만 평가하기 어렵습니다.
