인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 최민선 80분의 74, 우은실 80분의 5, 주식회사제트투 80분의 1의 공유 형태입니다. 말소기준권리는 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 이후의 강혜정 가등기, 이차연 근저당, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
등기만 놓고 보면 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 문제는 등기부 밖 현장 이슈입니다. 현황조사에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사하고 있다고 통화한 내용이 적혀 있습니다. 유치권의 채권액은 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 철근콘크리트구조 |
| 비교 전용면적 | 59.74㎡ |
| 소유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 30,421,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장 유치권은 별개
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 천관농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 17번 강혜정 가등기는 말소기준 이후 권리이면서 매각 소멸로 분류돼 있지만, 별도로 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있어 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 18%, 그대로 ‘싼 물건’으로 보면 안 된다
비교되는 미소빌(나동)은 8세대 규모이고, 비교 전용면적은 59.74㎡입니다. 확인되는 거래는 2024.05 4층 169,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 비교값 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저매각가는 30,421,000원으로 비교값 169,000,000원의 18.0%입니다. 감정가 181,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 17% 수준입니다. 표면 할인폭만 보면 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 947,578원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 29,473,422원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,612,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 29,473,422원, 미배당은 1,582,526,578원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현장 유치권 주장은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 30,421,000원 | 29,473,422원 | 1,582,526,578원 |
| 6회 유찰 시 | 21,294,700원 | 20,511,395원 | 1,591,488,605원 |
| 7회 유찰 시 | 14,906,289원 | 14,237,976원 | 1,597,762,024원 |
현재 회차에서도 신청채권액 461,543,141원은 전액 충족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 유찰이 계속돼도 유치권 쟁점 자체가 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접합니다. 인접한 이 사건 물건 16번 도로는 집합건물 통로로 이용되는 도로로 별도 개별매각됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 비교 단지는 8세대이고 확인 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 16.67%로 가격 외 환금성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장의 현재 상태를 직접 확인하세요.
- 유치권 채권 자료 확인. 채권액, 공사계약, 공사대금 발생 원인, 점유 상태 등 실질취득비용에 영향을 주는 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 갑구 17번 가등기. 강혜정 가등기는 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 분류이나, 담보가등기 종류 확인 필요 사항을 원본과 대조하세요.
- 별도등기. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 을구 12번 근저당권설정등기는 경매신청 담보권과 공동담보입니다.
- 통로 도로. 인접한 이 사건 물건 16번 도로가 별도 개별매각이므로 실제 출입·이용관계를 확인하세요.
- 시세 표본. 비교 거래는 59.74㎡ 1건, 169,000,000원뿐입니다. 가격 판단 시 표본 한계를 감안해야 합니다.
맺으며 — “18% 가격”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 181,000,000원이 5회 유찰돼 30,421,000원, 비교 실거래 169,000,000원의 18.0%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순 저가 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 있고 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 주장하고 있습니다. 여기에 재매각, 5회 유찰, 8세대 규모, 거래 1건, 별도 매각되는 통로 도로까지 겹칩니다. 등기는 비교적 정리되어 있지만 현장 권리와 환금성 검증이 먼저인 물건입니다. 유치권이 해소·부정되는 것이 확인된 뒤에야 18.0%라는 표면 할인율의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
