인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 4층 다세대주택 401호입니다. 감정가는 185,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,093,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 갑구 17번 가등기, 2022년 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착되어 있고, 현황조사보고서상 정환종합건설(주)이 공사대금 미납으로 준공유치권 행사중이라고 통화한 내용이 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 실제 취득 부담까지 무조건 31,093,000원으로 고정된다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물 · 외벽 석재붙임 마감 등 · 새시 창호 |
| 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 31,093,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 핵심은 유치권 확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 갑구 17번 가등기와 이차연 근저당권, 현 경매개시결정, 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 갑구 17번 가등기는 담보가등기 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 숫자는 크지만 표본은 1건
확인된 동일 면적 실거래는 미소빌(나동) 전용 59.74㎡의 2024.05 거래 1건입니다. 4층에서 169,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저매각가 31,093,000원은 이 실거래가의 18.4%입니다. 표면상 할인폭은 매우 크지만, 확인 거래가 1건뿐이고 이 물건에는 유치권 표시까지 있으므로 단순히 ‘시세 대비 82% 싸다’는 식으로 평가하면 안 됩니다. 특히 5회 유찰된 사실 자체가 시장이 가격 외의 위험을 반복해서 반영했을 가능성을 함께 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 959,674원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,133,326원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 1,612,000,000원, 예상 배당은 30,133,326원이며 미배당액은 1,581,866,674원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장 유치권 주장이 유효한 경우의 부담은 이 배당표에 포함된 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접합니다. 별도로 포내리 144-6 도로가 집합건물 통로로 이용되며 개별매각됩니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 환금성. 미소빌(나동)은 8세대 규모이고, 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 5회 유찰 이력을 고려하면 환금성을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 정환종합건설(주)의 공사계약·미지급 공사대금·채권 발생시점·채권액을 확인하세요.
- 점유 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 현장 점유상태와 출입통제 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 17번 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나 담보가등기 종류를 원본에서 다시 확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 도로 관계. 집합건물 통로로 이용되는 포내리 144-6 도로가 별도 개별매각되므로 통행권·사용관계를 확인하세요.
- 배당 착시 경계. 배당표상 매수인 인수 0원과 유치권의 실제 성립 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “18.4%라는 숫자보다 유치권이 먼저다”
이 사건은 감정가 185,000,000원이 31,093,000원까지 떨어져 표면상 할인폭이 매우 큽니다. 확인 실거래 169,000,000원과 비교하면 18.4% 수준입니다. 하지만 5회 유찰됐고 재매각이며, 무엇보다 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 있고 공사대금 미납을 이유로 한 유치권 주장이 존재합니다. 임차인 0명·등기상 인수 0원이라는 점만 보고 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 유치권 성립 여부가 실제 취득비용과 명도 난도를 바꿀 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권의 실체를 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.
