인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리 144-5, 1동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인되고, 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물입니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,597,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 낮아졌습니다.
등기 권리만 보면 기준은 분명합니다. 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정, 가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기 밖에서 발생합니다. 현황조사에서 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 확인됐고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 내용이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 · 석재붙임 마감 · 새시 창호 |
| 현재 소유자 | 최민선 지분 80분의 74 · 우은실 지분 80분의 5 · 주식회사제트투 지분 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도 검증
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 2019.06.27. 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 경고사항으로 해당 가등기의 종류 확인 필요가 제시돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 17.1%라는 숫자만으로 결론내리면 위험
면적 일치로 표시된 거래 자료는 59.74㎡, 총 1건입니다. 거래는 2023.07, 1층, 185,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래금액도 185,000,000원으로 같고, 현재 최저가 31,597,000원은 이 가격의 17.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
등기·배당만 놓고 보면 인수액 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 31,597,000원입니다. 이 수치는 거래지표 185,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 이 사건은 이미 5회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회, 낙찰률은 16.67%입니다. 여기에 유치권 주장과 재매각 조건이 겹치므로, 저가의 원인이 단순 가격 할인인지 권리·점유·환금성 위험의 반영인지 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,628,254원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,612,000,000원 중 30,628,254원이 배당되고, 미배당액은 1,581,371,746원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 유치권 주장에 따른 실질 비용은 이 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이고 3필지 모두 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지지표. 공시지가 260,100원/㎡, 토지면적 639.0㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 거래 표본은 1건이고 총 세대수는 8세대입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 16.67%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 정환종합건설(주)의 공사대금 채권, 공사의 목적물 관련성, 점유 개시 시점과 계속성, 현장 점유 상태를 원자료로 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이고 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반 회차와 조건을 혼동하면 안 됩니다.
- 2019.06.27. 가등기 확인. 말소기준 이후 권리로 매각소멸 표시돼 있으나, 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기 원문과 원인관계를 재확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 토지의 말소된 가등기 및 공동담보 근저당 내용을 집합건물 등기와 대조해야 합니다.
- 통로 관계 확인. 인접한 이 사건 물건 16의 도로가 집합건물 통로로 사용되면서 개별매각되므로 실제 차량·보행 접근권과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 31,597,000원은 거래지표 185,000,000원의 17.1%이나 표본이 1건뿐입니다. 현장 상태·유치권·통로 문제 확인 전에는 거래가 차이만으로 수익성을 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 권리 밖 현장 리스크가 더 크다”
이 사건은 표면적으로 매우 저렴합니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰되어 31,597,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 거래지표 185,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 17.1%에 불과합니다.
하지만 경매에서 큰 할인에는 이유가 있을 수 있습니다. 이 물건은 재매각이고, 현관문에는 유치권 행사중 표시가 있으며 건설회사가 공사대금 유치권을 주장합니다. 통로로 사용되는 인접 도로도 별도 매각 대상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 유치권이 실제로 성립하는지, 점유와 통로 문제가 낙찰 후 사용·명도에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 데 있습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 리스크가 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
