인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리, 김포대학교 남서측 근거리에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 183,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,757,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 배당모형에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권자 천관농업협동조합에 배당되고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “5회 유찰된 저가 다세대”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 재매각이라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있고, 현관문에는 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있습니다. 현황조사 과정에서는 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권 행사 중이라고 통화한 내용도 확인됩니다. 유치권의 채권액은 제시되어 있지 않으므로 금액을 추정할 수 없으며, 실제 성립요건과 현재 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 59.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물 |
| 현재 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 30,757,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 6,151,400원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준권리는 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,222,000,000원이며 공동담보목록 제2018-2151호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 갑구 18번 가등기, 을구 4번 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정, 가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자를 현장에서 확인하고 실제 점유관계와 유치권 주장자의 점유 형태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 비교 — 3,075만원은 싸지만, 표본은 2024년 단 1건
미소빌(나동) 전용 59.74㎡와 면적이 일치하는 실거래는 확인된 표본이 1건입니다. 2024년 5월 4층이 169,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 30,757,000원은 이 거래가의 18.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 183,000,000원과 2024년 거래가 169,000,000원에 비해 현재 최저가는 매우 낮습니다. 다만 실거래가 2024년 5월 한 건뿐이라 현재 시점의 시장가격을 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵습니다. 특히 이 단지는 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회, 낙찰률은 16.67%로 집계돼 있어, 반복 유찰 자체가 시장의 낮은 응찰 강도를 보여주는 자료입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 953,626원 |
| 1. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 29,803,374원 |
| 2. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,612,000,000원 중 예상배당은 29,803,374원이며, 미배당액은 1,582,196,626원입니다. 이 미배당은 등기상 후순위·담보권의 잔존채권을 뜻할 뿐, 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 30,757,000원 | 29,803,374원 | 1,582,196,626원 |
| 6회 유찰 시 | 21,529,900원 | 20,742,362원 | 1,591,257,638원 |
| 7회 유찰 시 | 15,070,929원 | 14,399,652원 | 1,597,600,348원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 461,543,141원은 전액 충족되지 않으며, 6회·7회 유찰 시 배당액은 더 줄어듭니다. 그러나 근저당권의 미배당 증가가 곧바로 매수인 인수 증가를 의미하는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 입찰자가 별도로 경계할 부분은 오히려 등기 밖에서 주장되는 유치권입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 미소빌(나동)은 8세대이며 준공일은 2022.12.15로 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 서측 세로에 접합니다. 인접한 포내리 144-6 도로는 이 집합건물 통로에 이바지하는 물건으로 별도 개별매각된다고 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 정환종합건설(주)의 공사계약서, 미지급 공사대금 자료, 공사 대상 범위와 채권 발생시점을 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 현관문 표시만이 아니라 현재 누가 실제로 목적물을 지배·관리하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 갑구 18번 가등기 확인. 후순위 소멸 분류와 별개로 담보가등기 여부 확인 경고가 있으므로 매각물건명세서와 등기원인을 대조하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%, 현재 회차 기준 6,151,400원입니다.
- 도로 물건 관계. 집합건물 통로로 이용되는 포내리 144-6 도로가 별도 개별매각 대상이므로 이용관계와 권리관계를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교표본은 2024.05의 1건뿐입니다. 현재 호가·추가 실거래·실제 매수수요를 별도 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 등기상 현재 공유자는 최민선·우은실·주식회사제트투이며 지분 합계와 매각대상 범위를 원본에서 대조하세요.
- 현장 점유 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 점유자·임대차 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “83% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
현재 최저가 30,757,000원은 감정가 183,000,000원의 16.81%, 확인된 2024년 실거래 169,000,000원의 18.2%에 불과합니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원이라 가격 숫자만 보면 강한 할인형 물건입니다.
하지만 이 사건은 5회 유찰된 데다 재매각이고, 현관문에는 ‘유치권 행사중’ 표시가 있으며 정환종합건설(주)의 공사대금 유치권 주장까지 확인됩니다. 여기에 가등기 종류 확인 경고와 별도 도로 매각도 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현장 권리 검증 전에는 싸다고 단정할 수 없다”입니다. 유치권 성립 여부와 실제 점유관계를 해소해 낼 수 있을 때만 3천만원대 가격의 의미가 생깁니다.
