인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리, 김포대학교 남서측 근거리에 있는 4층 철근콘크리트구조 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 현재 등기상 공유자는 최민선 지분 80분의 74, 우은실 지분 80분의 5, 주식회사제트투 지분 80분의 1입니다.
말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,222,000,000원이고, 이후 설정된 강혜정 가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 김포시·가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 18번 가등기는 담보가등기 여부·종류 확인 필요 경고가 붙어 있어 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물 |
| 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 31,093,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2019.06.27. 강혜정 가등기, 2022.11.30. 이차연 근저당권, 2024.09.05. 경매개시결정, 김포시·가평군 압류는 모두 말소기준 후순위로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 18.4%, 그러나 표본은 1건
전용면적 매칭 실거래 표본은 59.74㎡이며, 확인된 거래는 1건입니다. 데이터상 최근12개월 평균과 최신 거래 모두 169,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 데이터상 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저매각가 31,093,000원은 이 실거래 가격의 18.4%입니다. 배당표상 인수액이 0원이므로 표시상 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 같은 단지 경매 통계 역시 평균 유찰횟수 5.0회, 낙찰률 16.67%로 나타납니다. 즉 숫자상 할인폭은 크지만 유찰 자체가 시장의 위험 인식을 반영한 결과일 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 959,674원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,133,326원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,612,000,000원, 채권자 예상배당은 30,133,326원이며 미배당액은 1,581,866,674원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 따라 변동될 수 있으며, 유치권 주장 금액은 이 수치에 포함돼 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,093,000원 | 30,133,326원 | 1,581,866,674원 |
| 6회 유찰 시 | 21,765,100원 | 20,973,328원 | 1,591,026,672원 |
| 7회 유찰 시 | 15,235,569원 | 14,561,329원 | 1,597,438,671원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 461,543,141원은 전액 만족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시에도 배당표상 매수인 인수액은 각각 0원이지만, 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측으로 세로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 273,800원/㎡, 토지면적은 562.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 거래·경매 체질. 실거래 표본은 1건이고 총 8세대 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 5.0회, 낙찰률 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장확인. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시, 정환종합건설(주)의 준공유치권 주장, 실제 점유관계를 확인하세요.
- 가등기 원문확인. 갑구 18번 강혜정 가등기는 후순위 소멸 처리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 경고가 있습니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 별도등기. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 을구 12번 근저당권설정등기는 경매신청 담보권과 공동담보입니다.
- 통로 물건 확인. 인접한 이 사건 물건 16, 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물에 이바지하는 통로로 개별매각됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 실거래 표본의 18.4%지만 실거래가 1건뿐이므로 가격 비교의 확신도를 과도하게 높이지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 185,000,000원에서 5회 유찰돼 31,093,000원, 실거래 표본 169,000,000원의 18.4%까지 내려왔습니다. 임차인도 확인되지 않았고 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 동시에 재매각·보증금 20%· 평균 유찰 5.0회·낙찰률 16.67%·유치권 행사 표시가 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 시세의 18.4%니 싸다”가 아니라, “왜 5번이나 유찰됐는지, 유치권 주장이 실제로 어떤 부담을 만드는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장 유치권 이슈가 해소되지 않으면 가격 할인폭만으로 안전성을 보상받았다고 보기 어렵습니다. 가격은 강한 할인, 권리·현장은 경계. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권 사실관계 확인입니다.
