31,093,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 다세대주택 1동 2층 202호입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 31,093,000원입니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 그 이후의 갑구 18번 가등기, 이차연 근저당권, 현 경매개시결정, 가평군 압류는 등기분석상 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 말소기준보다 유치권 주장과 재매각 조건입니다. 현황조사에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 내용이 기재돼 있습니다. 유치권의 공사대금 규모와 성립요건 충족 여부는 제시돼 있지 않으므로 실질 부담액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 31,093,000원만을 실질취득비용으로 단정해 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물 |
| 거래 비교 면적 | 59.74㎡ |
| 소유자 | 최민선 80분의 74 · 주식회사제트투 80분의 1 · 우은실 80분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 31,093,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 위험을 분리한다
말소기준은 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.27. 강혜정 명의의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준 뒤에 위치하며, 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 메모에는 이 권리를 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’로 적시하고 있으므로 입찰 전 원문 성격 확인이 필요합니다. 2022.11.30. 이차연 근저당권 390,000,000원, 2024.09.05. 천관농업협동조합의 현 경매개시결정, 2025.05.09. 가평군 압류도 모두 말소기준 이후입니다.
② 가격 비교 — 16.8%라는 숫자만 보면 안 된다
가격 비교 자료에는 ‘미소빌(다동)’ 전용 59.74㎡의 거래가 1건 기록돼 있습니다. 거래 시점은 2023.07, 거래가는 185,000,000원이며 현재 최저가는 이 금액의 16.8%입니다. 감정가도 185,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 표본 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
숫자상 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 기록 시점도 2023.07이므로, 이를 현재의 충분한 시세 표본처럼 확대해석해서는 안 됩니다. 더구나 이 사건은 가격보다 유치권 주장·재매각·별도 도로·다회 유찰이 입찰 판단을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 959,674원 |
| 1. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,133,326원 |
| 2. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 1,612,000,000원 가운데 30,133,326원이 배당되고, 미배당액은 1,581,866,674원입니다. 신청채권액은 461,543,141원이며 현재 회차 시나리오에서는 전액 변제가 되지 않습니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로에 접합니다. 별도로 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로가 집합건물의 통로로 이용되고 있으며 해당 도로는 개별매각 대상입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 경매 통계. 비교 단지 평균 유찰 횟수 5.0회, 매각률 16.67%로 기록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 정환종합건설(주)이 주장하는 공사대금의 계약서·세금계산서·기성내역·지급내역과 채권 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현관문 유치권 표시만으로 성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 실제 점유자와 점유의 계속성·배제성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가등기 확인. 갑구 18번 가등기는 말소기준 뒤로 매각 소멸 처리돼 있지만 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’라는 확인사항이 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 도로 확인. 포내리 144-6 도로가 집합건물의 통로로 이용되면서 개별매각되는 구조이므로 통행관계와 낙찰 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 가격 비교 표본은 2023.07 거래 1건뿐입니다. 185,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 입찰 직전 인근 다세대 매물과 거래를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,093,000원보다 유치권이 먼저다”
표면 숫자만 보면 감정가 185,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 31,093,000원, 기록된 거래가 대비 16.8%라는 큰 할인폭이 눈에 들어옵니다. 등기·배당표만 보면 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건은 유치권 행사 표시와 공사대금 미납 주장, 재매각·보증금 20%, 별도 도로의 개별매각, 5회 유찰이라는 조건이 함께 있습니다.
따라서 결론은 “가격은 낮지만 권리 외 위험 확인 전에는 저가매수로 단정할 수 없다”입니다. 유치권이 성립하지 않는다는 근거가 확보되고 점유·도로·가등기 확인까지 끝난 뒤에야 31,093,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격보다 현장·서류 검증이 우선입니다.
