29,749,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 4층 철근콘크리트구조 다세대주택의 1층 101호입니다. 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 이후 강혜정의 소유권이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 영등포구·김포시·가평군의 압류와 본건 경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 안에만 있지 않습니다. 현황조사에서는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납으로 준공유치권을 행사하고 있다고 통화한 내용이 확인됩니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 사실과 유치권 주장으로 인한 점유·명도·추가비용 위험은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물 |
| 현재 소유지분 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 29,749,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 변수
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 임차권등기로 인해 매수인이 승계할 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준인 천관농업협동조합 근저당권 이후 강혜정 가등기, 이차연 근저당권과 세금 압류도 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 2,974만원이 싸 보이는 이유와 한계
비교 가능한 거래는 미소빌(나동) 59.74㎡의 2024년 5월 4층 169,000,000원 한 건입니다. 시세 데이터의 평균·최고·최저·최근 평균도 모두 169,000,000원이며, 현재 최저매각가 29,749,000원은 이 기준의 17.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로, 등기상 계산되는 실질취득 기준도 현재 최저매각가 29,749,000원입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 표시된 거래월도 2024.05이므로, 이 169,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 받아들이기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수도 5.0회, 매각률은 16.67%로 나타나 가격 외 리스크가 실제 응찰에 반영됐을 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,482원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 28,813,518원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 1,612,000,000원 중 예상배당은 28,813,518원이며 미배당은 1,583,186,482원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 29,749,000원 | 28,813,518원 | 1,583,186,482원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 20,824,300원 | 20,049,463원 | 1,591,950,537원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,577,010원 | 13,914,624원 | 1,598,085,376원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 승계가 생기는 구조는 아닙니다. 대신 천관농업협동조합의 배당 부족액이 커질 뿐입니다. 신청채권 461,543,141원 역시 현재 회차 예상배당 28,813,518원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 실제 이용상태는 다세대주택이며, 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 규모. 비교 단지 미소빌(나동)은 총 8세대이며 사용승인일은 2022.12.15입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 정환종합건설(주)의 공사대금 채권, 점유 개시·계속 여부와 경매개시 전 점유 여부를 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 17번 가등기는 후순위 소멸 자료로 분류돼 있으나 담보가등기 여부 확인 주의가 있으므로 권리 성격을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 영등포구·김포시·가평군 압류가 있고 당해세 해당 시 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 별도 도로 확인. 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물 통로로 이용되는 물건이지만 별도 개별매각 대상입니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래가 2024.05의 1건뿐이므로 169,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
맺으며 — “17.6% 가격”보다 유치권의 실체가 먼저다
177,000,000원이던 감정가는 5회 유찰 끝에 29,749,000원까지 내려왔고, 비교 거래 169,000,000원의 17.6% 수준입니다. 임차인도 없고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이라 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건은 현관문에 유치권 행사중 표시가 붙어 있고 건설사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 주장하는 물건입니다. 후순위 가등기의 성격 확인, 세금 압류, 건물 통로로 이용되는 인접 도로의 별도 매각까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 권리·점유 리스크까지 0인 물건은 아닙니다. 할인율에 먼저 반응하기보다 유치권의 성립 여부와 현장 점유를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
