인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 4층 다세대주택 중 1층 102호, 전용 59.74㎡ 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최민선 지분 80분의 74, 우은실 지분 80분의 5, 주식회사제트투 지분 80분의 1의 공유 구조입니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 이후의 가등기·후순위 근저당·현재 경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 난점은 등기부 밖 현황에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착되어 있고, 현황조사보고서상 정환종합건설(주)에서 공사대금 미납을 이유로 준공유치권 행사중이라고 통화한 내용이 기재되어 있습니다. 주장액은 제시되지 않았습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원과 별개로, 유치권의 성립 여부·점유·공사대금 범위를 확인하기 전에는 최저가 30,421,000원을 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 규모 / 준공 | 미소빌(다동) · 8세대 · 2022.12.15 준공 |
| 현재 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 30,421,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% = 6,084,200원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 현황 리스크는 별개
임차인 없음. 제공된 임차인 조사에서 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않습니다. 등기상 핵심은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 2019.06.27. 강혜정 가등기, 2022.11.30. 이차연 근저당권, 2024.09.05. 현재 경매개시결정, 김포시·가평군 압류는 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 16.4%, 하지만 표본은 1건
동일 면적 59.74㎡의 실거래 자료는 2023.07 거래 1건이며 거래가는 185,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 185,000,000원, 최신 거래도 185,000,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 최저가 30,421,000원은 이 비교가격의 16.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
표면 가격 차이는 큽니다. 감정가 181,000,000원보다도 비교 실거래 185,000,000원이 높고, 현재 최저가는 30,421,000원입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 최신 거래 시점이 2023.07이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 시장가를 확정하기는 어렵습니다. 더구나 본건에는 유치권 주장과 통로용 도로의 별도 매각이라는 개별 리스크가 있어 “실거래의 16.4%이니 싸다”는 식의 단순 비교는 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 947,578원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 29,473,422원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,612,000,000원 중 29,473,422원이 배당되고, 미배당액은 1,582,526,578원입니다. 제공된 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 주장액 역시 이 배당표에 포함되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,421,000원 | 29,473,422원 | 1,582,526,578원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,294,700원 | 20,511,395원 | 1,591,488,605원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,906,289원 | 14,237,976원 | 1,597,762,024원 | 0원 |
④ 통로·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 통로 분리매각. 인접한 이 사건 물건 16번, 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 본 집합건물에 이바지하는 통로로 기재돼 있으나 개별매각됩니다. 본건과 통로의 권리관계·실제 출입 구조를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 별도등기. 토지 갑구 27번·28번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리이며 주변에 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 모두 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 서측 세로에 접합니다. 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역이 기재돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 16.67%입니다. 현재 본건도 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시, 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장, 실제 점유 상태와 공사대금 범위를 원본 현황조사·관계인 자료와 대조해야 합니다.
- 통로 확보 여부 확인. 포내리 144-6 도로가 집합건물 통로로 쓰이면서도 개별매각됩니다. 본건 낙찰만으로 통행과 이용이 어떻게 되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 재매각 조건 확인. 본건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 6,084,200원입니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 18번 강혜정 가등기는 제공된 판정상 소멸 대상이지만 ‘담보가등기 종류 확인 필요’ 경고가 있으므로 원인증서·명세서상 처리 여부를 재확인해야 합니다.
- 실거래 과신 금지. 비교 실거래는 2023.07의 185,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 그 16.4%라는 숫자만으로 현 시세와 안전마진을 확정하지 마세요.
- 배당표와 현황 분리. 등기·배당 기준 인수액은 0원이지만 유치권 주장액은 계산에 들어 있지 않습니다. 응찰가 판단 시 두 항목을 별도로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “30,421,000원”보다 유치권과 통로가 먼저다
숫자만 보면 극단적으로 낮아진 물건입니다. 감정가 181,000,000원에서 5회 유찰돼 30,421,000원까지 내려왔고, 동일 면적 비교 실거래 185,000,000원의 16.4%에 불과합니다. 등기상 임차인도 없고 제공된 배당표에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 가격이 낮다는 사실보다 왜 5회나 유찰됐는지를 먼저 읽어야 하는 물건입니다. 현관문에는 유치권 행사 표시가 있고 정환종합건설(주)이 공사대금 미납에 따른 준공유치권을 주장하고 있습니다. 동시에 집합건물의 통로로 기재된 포내리 144-6 도로가 별도 매각됩니다. 여기에 재매각, 보증금 20%, 가등기 성격 확인까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이지만, 현황 리스크를 해결하기 전에는 저가 매수로 평가할 수 없다”입니다. 최저가의 할인율이 아니라 유치권과 통로의 실체를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
