인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 다세대주택으로, 감정평가 이용상태도 다세대주택입니다. 감정가 185,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,093,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 이후 강혜정 명의의 소유권이전청구권가등기, 이차연 근저당, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착되어 있다고 되어 있고, 현황조사보고서상 정환종합건설(주)이 공사대금 미납으로 준공유치권 행사중이라고 통화한 내용이 있습니다. 유치권 금액은 확인되지 않으므로 금액을 임의로 더할 수 없지만, 계산상 인수 0원과 별개로 반드시 먼저 확인해야 할 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 31,093,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 보증 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 현장 리스크는 별도
현재 말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당입니다. 2019.06.27. 강혜정 명의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2022.11.30. 이차연 근저당과 2024.09.05. 경매개시결정, 2025.05.09. 가평군 압류 역시 후순위입니다.
② 임차·점유 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
임차인으로 정리된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 실제 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 현관문의 유치권 행사 표시까지 있어 점유 주체와 점유 경위 확인이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 16.8%, 표본은 1건
가격 자료에서 확인되는 동일 면적 기준 거래는 1건입니다. 미소빌(다동), 대상면적 59.74㎡의 2023.07 거래가 185,000,000원이며 데이터상 평균·최고·최저와 최근12개월 평균도 모두 같은 금액으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 31,093,000원은 이 거래가격의 16.8%입니다. 절대적인 할인폭은 매우 크지만 비교 거래가 1건뿐이고, 해당 거래월도 2023.07입니다. 게다가 이 물건 자체의 경매물건 평균 유찰횟수는 5.0회, 낙찰가율은 16.67로 집계되어 있어, 낮은 가격이 곧바로 안전한 가격을 의미한다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 959,674원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,133,326원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,612,000,000원 중 예상 배당액은 30,133,326원, 미배당액은 1,581,866,674원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 내려가도 채권부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 31,093,000원 | 30,133,326원 | 1,581,866,674원 |
| 6회 유찰 시 | 21,765,100원 | 20,973,328원 | 1,591,026,672원 |
| 7회 유찰 시 | 15,235,569원 | 14,561,329원 | 1,597,438,671원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 모두 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 서측으로 세로에 접합니다.
- 지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 260,100원/㎡이며 토지면적은 639.0㎡입니다.
- 규모. 미소빌(다동)은 8세대, 사용승인일은 2022-12-15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 현관문의 ‘유치권 행사중’ 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장에 대해 실제 점유 상태와 근거를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 갑구 18번 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’ 경고가 있습니다.
- 재매각 보증. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 별도등기 확인. 토지 갑구 27번·28번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소되었고, 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보라고 기재되어 있습니다.
- 통로 물건 확인. 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 이 집합건물의 통로로 이용되는 물건이며 개별매각으로 기재되어 있습니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 비교 가능한 거래는 2023.07의 185,000,000원 1건입니다. 16.8%라는 할인율만으로 현재 시세를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 185,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 31,093,000원, 즉 비교 실거래 기준의 16.8%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 경매에서는 낮은 최저가 자체가 결론이 아닙니다. 이 사건은 유치권 행사 표시와 공사대금 미납 주장, 재매각, 가등기 종류 확인 필요, 통로로 이용되는 인접 도로의 개별매각이라는 확인사항이 동시에 있습니다. 비교 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “31,093,000원이 싸냐”보다 “왜 5회 유찰됐고, 현장에서 무엇을 실제로 떠안게 되는가”입니다. 등기상 계산은 단순하지만 현장 확인 난도는 높은 물건으로 보는 편이 일관됩니다.
