인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 다세대주택 1층 102호입니다. 감정 이용상태도 다세대주택이며, 중개시세 자료상 전용면적은 59.74㎡, 단지는 ‘미소빌(나동)’, 총 8세대, 사용승인일은 2022.12.15입니다. 현재 최저매각가는 30,085,000원으로 감정가 179,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다.
등기 자체는 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권이고, 이후의 강혜정 가등기·이차연 근저당권·현재 경매개시결정·가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부보다 현장에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 현재 소유자 | 최민선 지분 80분의 74 · 우은실 지분 80분의 5 · 주식회사제트투 지분 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 30,085,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 그러나 현장 리스크는 별도
말소기준은 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.27 강혜정 명의의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준권리보다 뒤이고 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 별도 메모에는 이 가등기를 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’로 표시하고 있으므로 등기 원인과 담보가등기 여부를 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인됐다고 볼 자료는 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 점유권원은 현장과 매각기록에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 표본은 1건
비교 가능한 동일 면적 실거래는 1건입니다. 전용 59.74㎡가 2024.05에 169,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 169,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 30,085,000원은 이 금액의 17.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 179,000,000원보다도, 실거래 169,000,000원보다도 크게 내려와 있습니다. 따라서 최저가 자체가 시세보다 비싸다는 문제는 없습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 실제 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 같은 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 즉 이 할인율은 단순한 가격 매력만이 아니라 시장이 반영한 권리·현장·환금성 리스크와 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,530원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 29,143,470원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계 1,612,000,000원 가운데 예상 배당은 29,143,470원, 미배당은 1,582,856,530원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,085,000원 | 29,143,470원 | 1,582,856,530원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,059,500원 | 20,280,429원 | 1,591,719,571원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,741,649원 | 14,076,299원 | 1,597,923,701원 | 0원 |
후순위 채권이 배당받지 못하더라도 등기·배당 구조상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 등기상 인수액을 늘리는 구조는 아닙니다. 다만 유치권 주장은 이 배당 시나리오와 별도의 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로에 접합니다. 토지면적은 562.0㎡, 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 소형 다세대이고 비교 실거래가 1건뿐이며, 현재 물건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 정환종합건설(주)이 주장하는 공사대금의 발생 원인·금액과 실제 점유 상태를 매각기록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 갑구 17번 가등기 확인. 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐지만 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 별도등기 확인. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보라는 비고를 원문과 대조해야 합니다.
- 통로 도로 확인. 인접한 포내리 144-6 도로가 집합건물의 통로로 이용되면서도 별도 개별매각되는 구조이므로 낙찰 후 통행관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 본건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 평균은 169,000,000원이지만 실거래 표본이 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 처분 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리 외 리스크를 먼저 풀어야 한다”
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 30,085,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 169,000,000원과 비교하면 17.8% 수준이고, 등기·배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면 숫자만 보면 강한 가격 할인입니다.
그러나 결론은 가격만으로 내릴 수 없습니다. 현관문에는 유치권 행사중 표시가 붙어 있고 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 유치권을 주장하고 있습니다. 그 금액은 제시돼 있지 않습니다. 또한 집합건물의 통로로 이용되는 인접 도로가 별도 개별매각됩니다. 5회 유찰도 이미 시장이 이 물건을 쉽게 소화하지 못했다는 결과입니다. 따라서 등기상 인수는 0원이지만, 현장 리스크는 0원이 아닙니다. 유치권의 실제 성립 여부와 점유, 별도 도로의 통행관계가 확인되기 전에는 최저가 할인율만을 근거로 접근하기 어려운 물건입니다.
