인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리, 김포대학교 남서측 근거리에 위치한 다세대주택 3층 302호입니다. 감정가 186,000,000원이 5회 유찰돼 현재 최저매각가격은 31,261,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2018년 12월 31일 천관농업협동조합 근저당권이고, 이후의 가등기·근저당·경매개시결정·압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원이니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 재매각으로 기재돼 있고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현관문에는 ‘유치권 행사중’ 표시가 붙어 있으며, 현황조사보고서상 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 내용도 있습니다. 권리등기와 별도로 이 유치권 주장의 성립 여부와 점유 상태 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.74㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 현재 소유지분 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 31,261,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% (재매각) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 유치권은 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 잡히지 않았고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,222,000,000원)입니다. 이후 2019.06.27. 강혜정의 소유권이전청구권가등기, 2022.11.30. 이차연 근저당권, 2024.09.05. 현 경매개시결정, 2025.05.09. 가평군 압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 표본과 유찰 사유를 함께 봐야 한다
시세자료상 면적 59.74㎡가 일치하는 거래는 1건입니다. 2024년 5월 4층이 169,000,000원에 거래됐고, 이 값이 제공된 시세 기준값과 최신 거래값입니다. 현재 최저가 31,261,000원은 이 기준의 18.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 기준값 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
금액만 보면 감정가 186,000,000원보다도 낮고 169,000,000원 실거래와의 격차도 매우 큽니다. 그러나 거래 표본은 1건이고 거래시점은 2024.05, 매각기일은 2026.08.27입니다. 따라서 169,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 두고 “31,261,000원이 무조건 싸다”고 결론내리기보다, 5회 유찰·재매각·유치권 표시가 왜 가격을 이 수준까지 끌어내렸는지 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 962,698원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,298,302원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서 채권자 총 채권최고액 1,612,000,000원 중 30,298,302원이 배당되고 미배당액은 1,581,701,698원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,261,000원 | 30,298,302원 | 1,581,701,698원 |
| 6회 유찰 시 | 21,882,700원 | 21,088,811원 | 1,590,911,189원 |
| 7회 유찰 시 | 15,317,889원 | 14,642,167원 | 1,597,357,833원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 273,800원/㎡, 지목 대, 토지면적 562.0㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회라 반복 유찰 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장에 대해 점유 상태와 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 가등기 원본 대조. 2019.06.27. 갑구 17번 가등기는 말소기준 이후로 소멸 표시돼 있으나 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 원본을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 을구 12번 근저당권설정등기는 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 도로 물건 확인. 인접한 포내리 144-6 도로는 집합건물의 통로로 이용되는 물건으로 별도 개별매각된다고 기재돼 있으므로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 가능한 실거래가 2024.05의 1건뿐이므로 169,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 소유·점유 관계. 현재 등기상 소유자는 최민선·우은실·주식회사제트투의 공유 상태입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 서로 대조해 유치권과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,261,000원”보다 중요한 질문
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 186,000,000원이 5회 유찰돼 31,261,000원까지 내려왔고, 2024.05 실거래 169,000,000원과 비교하면 18.5% 수준입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 임차인도 없어 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 현관문 ‘유치권 행사중’ 표시, 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장, 재매각, 5회 유찰, 그리고 갑구 17번 가등기 종류 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매우 낮지만 권리 외 현장 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기만 보면 단순하지만, 현장까지 보면 결코 단순한 경매는 아닙니다.
