인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 4층 다세대주택 402호입니다. 감정가는 188,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 31,597,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 17% 수준입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 유치권 주장을 먼저 봐야 합니다. 현황조사에서 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 확인됐고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 내용이 매각물건명세서 비고에 기재되어 있습니다.
등기부 기준 말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 가등기, 이차연 근저당권, 경매개시결정, 김포시·가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 16번 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있고, 유치권은 등기부에 나타나는 권리가 아니므로 ‘등기상 인수 0원’과 ‘현실적인 추가 부담 가능성’을 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 비교 면적 | 59.74㎡ |
| 현재 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 6,319,400원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 갑구 16번 가등기, 이차연 근저당권, 2024타경4945 경매개시결정, 김포시·가평군 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있어 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본과 리스크가 문제
미소빌(다동)은 총 8세대, 사용승인일은 2022.12.15.이고, 비교 면적은 59.74㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 1건으로, 2023.07. 1층 185,000,000원입니다. 시세 통계상 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 185,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 비교 기준 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저매각가 31,597,000원은 비교 시세 185,000,000원의 17.1%입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로 등기상 계산만 놓고 보면 실질취득가는 31,597,000원입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 최신 확인 거래가 2023.07.이므로 185,000,000원을 현재 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 2. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 30,628,254원 |
| 3. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,612,000,000원이고 예상 배당액은 30,628,254원, 미배당액은 1,581,371,746원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권 주장은 성립 여부와 부담액이 확정되지 않아 이 배당표에 포함하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 유치권 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 31,597,000원 | 30,628,254원 | 1,581,371,746원 |
| 6회 유찰 시 | 22,117,900원 | 21,319,778원 | 1,590,680,222원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,529원 | 14,803,843원 | 1,597,196,157원 |
가격은 추가 유찰 때마다 더 낮아지지만, 배당표상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 유치권의 성립 여부는 최저가가 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 싼 가격을 기다리는 것보다 유치권과 점유관계를 확인해 실제 취득비용의 상단을 먼저 정하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접합니다. 포내리 144-6 도로는 집합건물에 이바지하는 통로이나 이 사건의 별도 물건으로 개별매각됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등에 해당하며 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 환금성. 미소빌(다동)은 8세대이고 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 16.67%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 정환종합건설(주)의 공사계약, 미지급 공사대금, 채권 발생 시점과 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권 행사자가 실제로 목적물을 계속 점유하고 있는지 현장과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 16번 강혜정 가등기의 성격이 담보가등기인지, 배당 및 말소 관계가 어떻게 처리되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 6,319,400원입니다.
- 별도 도로. 포내리 144-6 도로가 개별매각되므로 통행·사용관계와 낙찰 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 185,000,000원 실거래는 표본이 1건이고 거래월이 2023.07.입니다. 현재 가치를 그대로 대입하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “17% 할인”보다 먼저 유치권을 해소해야 한다
감정가 188,000,000원이 31,597,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 눈에 띄는 경매물건입니다. 실거래 비교 기준 185,000,000원과 비교해도 17.1%에 불과합니다. 하지만 다섯 번의 유찰은 이미 시장이 단순한 할인율만으로 이 물건을 평가하지 않았다는 신호입니다.
등기상 말소기준권리 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액은 0원이지만, 현관문에 부착된 유치권 행사 표시와 정환종합건설(주)의 공사대금 미납 주장은 별개의 문제입니다. 여기에 갑구 16번 가등기 확인, 별도 도로 개별매각, 낮은 거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 가격은 매우 낮지만 권리 외 리스크가 큰 고난도 물건입니다. 유치권의 성립 여부와 부담 범위를 확인하기 전에는 ‘시세의 17%니까 싸다’는 판단으로 접근하면 안 됩니다.
