수원지방법원 2024타경11411. 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층201호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층이고 사용승인일은 2017.07.10.입니다. 본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 조사됐으며, 201호의 구체적인 내부 이용상태는 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
권리의 출발점은 2017.08.08. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 기재돼 있습니다. 현재 경매 청구액은 934,357,802원입니다. 2024.10.16. 임의경매개시결정, 2025.02.07. 수원시 압류, 2025.06.18. 안희의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 있으며 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10. |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
말소기준인 하나은행 근저당은 2017.08.08. 접수됐습니다. 안희의 임대차계약일자 2023.10.16., 확정일자 2023.10.23., 점유개시일자 2023.11.18., 주민등록일자 2023.11.20.은 모두 그 이후입니다. 따라서 201호 임차인 안희는 대항력 없음으로 정리되며, 2025.06.18. 설정된 임차권등기도 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 201호 임차인 — 보증금 130,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.11.20 | 2023.10.23 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안희는 임대차계약일자 2023.10.16., 확정일자 2023.10.23., 점유개시일자 2023.11.18., 주민등록일자 2023.11.20.이며 보증금은 130,000,000원입니다. 배당요구일은 2024.11.14.이고, 이후 2025.06.18. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 전입이 2017.08.08. 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 최저가에 가까워 보여도, 이 사건에서는 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙어 실질취득액을 보증금 수준으로 고정시키는 대항력 인수형이 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 아직 확인 불가
감정가는 193,000,000원, 현재 최저매각가는 135,100,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다만 제공된 시세 자료에는 동일 면적의 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 가격 하락만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
단지 정보는 ‘아테네’, 총 15세대, 사용승인일 2017.07.10.으로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 37.0㎡로 기록돼 있지만 면적 일치 여부가 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 판단에서는 현재 최저가 135,100,000원의 절대 수준보다 201호와 실제로 비교 가능한 인근 다세대 실거래 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 135,100,000원 가정 시 집행비용 2,691,400원을 제외한 132,408,600원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,067,591,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘남수원초등학교’ 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안희 임차권 재확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2023.11.20., 확정일자 2023.10.23., 배당요구 2024.11.14., 임차권등기 2025.06.18.을 원본과 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 135,100,000원은 감정가 70% 회차일 뿐입니다. 비교 가능한 동일·유사 면적 다세대 실거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 대지 표시 확인. 등기사항전부증명서에는 대지가 세류동 1114-3, 1114-4로 등재돼 있으나, 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지만 등재된 것으로 조사됐습니다. 감정평가에서는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단해 경매업무 시 참고하도록 기재했습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2017.08.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 201호 안희의 전입·점유·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 남더라도 이를 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 135,100,000원은 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 여기에 등기상 대지 표시와 토지대장 대지권등록부 사이의 차이도 감정평가에서 별도 참고사항으로 지적됐습니다. 결론은 권리는 비교적 명확하고 인수는 0원, 가격과 대지 표시 확인은 입찰 전 필수입니다.
