수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 2층 201호입니다. 사용승인일은 2017.07.10이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층입니다. 권리분석의 출발점은 2017.08.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 붙어 있습니다. 이 근저당 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 안희의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 본건 201호의 임차권자 안희는 임대차계약일이 2023.10.16, 확정일자 2023.10.23, 점유개시일 2023.11.18, 주민등록일자 2023.11.20입니다. 모두 2017.08.08 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 130,000,000원이지만 대항력이 없기 때문에 보증금이 현재 최저가 94,570,000원을 넘는다는 이유만으로 그 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 가정 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층201호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 |
| 사용승인일 | 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.16 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.06.18 안희의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.07.18에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수하는 권리는 명시되어 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 201호 임차권등기 1건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 계약 / 확정 / 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 계약 2023.10.16 확정 2023.10.23 점유 2023.11.18 전입 2023.11.20 | 대항력 없음 우선순위 후순위 매수인 승계 없음 |
안희는 2024.11.14 배당요구를 했고, 2025.06.18 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 대항요건을 갖춘 시점은 2017.08.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 본건의 핵심은 “보증금 1.3억이 최저가 9,457만원보다 크다”가 아니라 “그 보증금이 매수인에게 승계되는가”이며, 이 사건에서는 승계되지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’는 미확정
현재 최저매각가는 94,570,000원으로 감정가 193,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대 금액이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 최근 실거래와의 비교로 확인해야 합니다.
이 물건과 직접 맞는 최신 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 9,457만원을 “시세보다 싸다” 또는 “시장가 대비 큰 할인”이라고 단정할 근거가 부족합니다. 중개 통계상 건물은 15세대 규모이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하기보다, 201호와 면적·층·건물연식이 실제로 비교 가능한 거래를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 92,467,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권 미배당액은 1,107,532,260원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 1,107,532,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 1,135,392,583원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 46,339,299원 | 45,105,192원 | 1,154,894,808원 | 0원 |
신청채권자 하나은행의 청구액은 934,357,802원이고, 현재 회차에서 가정된 배당액은 92,467,740원입니다. 채권자가 전액 만족하지 못하더라도 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸하며, 이 미배당액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층이며 사용승인일은 2017.07.10입니다.
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술) 등에 포함되며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 대지 표시. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부·토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지로 등재되어 있어 등기 정리 여부 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 오인 금지. 안희 보증금은 130,000,000원이지만 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 실거래 재확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가로 판단하지 말고, 실제 201호와 면적·층·연식이 비교 가능한 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등록의 현재 상태와 매각 후 행정절차를 확인하는 편이 안전합니다.
- 대지 표시 확인. 등기와 토지 관련 공부의 필지 표시 차이가 지적되어 있으므로 대지권 및 등기 정리 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 개별 호실의 실제 내부 이용상태를 확인하지 못한 것으로 조사되어 있어 내부 상태·수리비는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 201호 임차권자 안희의 계약·확정일자·점유·전입은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 떠안는 구조가 아니며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 94,570,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 시장가격 대비 할인이라고 볼 수 없습니다. 동일 조건의 최신 실거래가를 확인한 뒤 입찰 상한을 잡아야 합니다. 이 물건은 권리에서는 보수적으로 확인할 쟁점이 줄었고, 가격에서는 오히려 더 많은 검증이 필요한 사건입니다.
