수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동의 ‘아테네’ 3층 301호로, 감정평가상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층으로 2017.07.10 사용승인됐습니다. 권리의 기준점은 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 김인철의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 ‘해당사항 없음’으로 표시돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 다세대주택은 개별 호수·임대수요·매수수요에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로, 94,570,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인, 인수액 0원
말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 본건 301호 기준 실제 임차인은 김인철 1명으로 확인되며, 임대차계약일·확정일자는 2023.04.17, 주민등록일·점유개시일은 2023.05.31입니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 2026.03.18 임차보증금 136,500,000원의 주택임차권이 등기됐지만 이 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김인철 | 건물의 전유부분 전부 | 136,500,000원 | 2023.05.31 / 2023.04.17 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
김인철은 2024.11.08 배당요구를 했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 선순위 하나은행 근저당권으로 매각대금이 모두 소진돼 임차인에게 배당되는 금액이 표시되지 않습니다. 보증금 136,500,000원이 최저매각가보다 크더라도 대항력이 없으므로 그 차액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율은 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 193,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 94,570,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰되면서 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 다만 이 사건에서 확인되는 49%는 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장 거래가격과의 비교 결과가 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 24.01% | 0원 |
현재 회차에서 중요한 것은 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실보다, 실질취득비용이 그대로 94,570,000원이라는 점입니다. 매수인 인수가 0원이므로 대항력 임차인 때문에 실질취득비용이 보증금 수준으로 되돌아가는 구조는 없습니다. 그렇다고 해서 현재 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 92,467,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 하며, 하나은행 근저당권의 미배당액은 1,107,532,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택. ‘아테네’는 15세대이며 사용승인일은 2017.07.10입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 ‘남수원초등학교’ 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가의 ‘공부와의 차이’는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 재확인. 김인철의 전입 2023.05.31, 확정일자 2023.04.17, 임차권등기 2026.03.18과 말소기준 2017.08.08을 최신 서류로 다시 대조하세요.
- 보증금에 흔들리지 말 것. 임차보증금은 136,500,000원이지만 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 94,570,000원은 감정가의 49%입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 다세대 거래가격·임대수요와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 대지 공부 대조. 등기부의 1114-3·1114-4 표기와 토지대장 대지권등록부 등의 1114-3 단일 필지 표기 차이가 정리됐는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서의 기재 상태를 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 세부 이용상태를 확인하지 못한 부분이 있으므로 내부 상태와 점유 현황을 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김인철의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금이 136,500,000원이어도 매수인이 그 차액을 떠안는 대항력 인수형은 아니며, 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 94,570,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인폭만으로 시장 대비 저가라고 결론낼 수는 없습니다. 여기에 다세대라는 물건 특성, 민간임대주택등기 표시, 대지 관련 공부의 미정리 판단까지 있어 권리는 비교적 단순하되 가격과 서류 확인은 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
