수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건이고 사용승인일은 2017.07.10.입니다. 현재 소유자는 신문식이며, 말소기준권리는 2017.08.08. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액이 1,200,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크지만, 이 차액이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 예상배당상 미배당 1,067,591,400원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
핵심 임차인은 301호 전유부분 전부에 임차권등기를 마친 김인철입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.04.17., 전입·점유개시는 2023.05.31.이며 임차보증금은 136,500,000원입니다. 그러나 말소기준인 하나은행 근저당의 2017.08.08.보다 모두 뒤에 있으므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 즉 보증금 136,500,000원이 최저가 135,100,000원을 웃돈다는 사실만으로 ‘보증금을 인수한다’고 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2017.07.10. |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 큰 채무와 낙찰자 인수는 별개다
말소기준은 2017.08.08. 하나은행 근저당입니다. 이후 2024.10.16. 임의경매개시결정과 2025.02.07. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.03.18. 김인철의 주택임차권등기도 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 301호 김인철은 후순위
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인철 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.05.31. | 2023.04.17. | 136,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김인철은 2024.11.08. 배당요구를 했고, 2026.03.18. 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일·확정일자와 전입·점유일 모두 2017.08.08. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 보증금이 최저가보다 크더라도 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 현황조사에는 다른 호실의 점유 내역도 함께 확인되므로 실제 인도 단계에서는 301호의 현실 점유자를 다시 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 193,000,000원의 70%인 135,100,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 94,570,000원(49%), 3회 유찰 시 66,198,999원(34.3%)입니다. 다만 이 물건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 현재 가격을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권최고액 기준 미배당은 1,067,591,400원입니다. 2회 유찰 시 미배당 1,107,532,260원, 3회 유찰 시 1,135,392,583원으로 커지지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택. 감정평가상 기호별로 방2·거실·주방·현관·욕실 등의 구조가 확인되며, 일부 기호는 방3·욕실2·베란다 구조입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당하며, 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡, 지목은 대이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 사용승인일 2017.07.10., 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 확인. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지로 등재되어 있어 감정평가서가 등기 미정리 가능성을 언급하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 현실 점유 확인. 등기상 임차권자는 김인철이지만 현장조사 시 폐문부재가 기재되어 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 상태를 다시 확인하세요.
- 보증금과 인수액 혼동 금지. 김인철의 보증금은 136,500,000원이지만 대항력 판정은 없음이고 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 다만 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으므로 원문을 대조해 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 미배당에 겁먹지 말 것. 현재 미배당 1,067,591,400원은 근저당 채권최고액 기준 부족액이며, 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자 인수 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 135,100,000원이 감정가 193,000,000원의 70%라는 점만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 동일·유사 다세대 실거래를 별도 대조하세요.
- 토지표시 대조. 등기와 토지대장·대지권등록부 사이 필지 표시 차이를 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 관련 서류와 교부청구 내역을 함께 확인하세요.
맺으며 — “채무가 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 사건은 숫자만 보면 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원과 현재 회차 미배당 1,067,591,400원이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 경매 권리분석에서는 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 반드시 분리해야 합니다. 본건 301호 김인철의 전입은 2023.05.31.로 2017.08.08. 말소기준보다 늦고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음이 명시되어 있습니다. 따라서 제공된 자료 기준 실질취득은 현재 최저가 135,100,000원이며 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면에서는 별개의 신중함이 필요합니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 싼지는 검증되지 않았습니다. 총 15세대 다세대주택이라는 상품 특성과 1회 유찰 상태까지 감안하면, 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
