수원지방법원 2024타경11411. 대상은 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 현재 최저매각가는 81,830,000원으로 감정가 167,000,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다.
권리관계의 기준점은 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 2025.12.17 등기된 김수연의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 특히 김수연의 주민등록일자·점유개시일자는 2023.12.18이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
말소기준은 2017.08.08 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2024.10.16 임의경매개시결정과 2025.02.07 수원시 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.17 등기된 김수연의 임차권 역시 말소기준권리 이후이며, 임차보증금은 130,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2023.10.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.12.18입니다.
② 임차관계 — 401호는 김수연 임차권등기
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.12.18 | 2023.10.04 | 130,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2024.11.05 승계 없음 |
대상 401호와 직접 연결되는 임차권등기인은 김수연입니다. 전입·점유개시가 말소기준권리인 2017.08.08보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 권리판정도 동일합니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 최저매각가 81,830,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
현황조사에는 201호·202호·203호·204호·301호·302호·303호·304호·402호·403호·404호·501호·502호·503호의 전입자도 확인되지만, 각 점유부분이 401호가 아닌 다른 호실로 특정돼 있습니다. 이들의 보증금을 401호의 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 실거래 비교자료 없음
감정가는 167,000,000원, 현재 최저매각가는 81,830,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 57,281,000원과 40,096,700원입니다.
다만 제공된 시장자료에는 대상 면적과 일치하는 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 32.16㎡ 대상 면적에 맞는 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 79,957,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,830,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 하나은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 79,957,060원이 배당되고 1,120,042,940원이 미배당으로 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 394.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다. 다만 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권등록부 사이의 필지 표기가 정리되지 않은 것으로 판단된다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차권 재확인. 김수연의 전입·점유개시가 2023.12.18이고 말소기준권리는 2017.08.08이라는 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 81,830,000원은 감정가의 49%지만, 대상 면적에 맞는 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18 민간임대주택등기가 있으므로 해당 등기의 구체적인 매각 후 처리와 행정상 상태를 원본으로 확인하세요.
- 대지권 표기 확인. 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권등록부의 필지 표기에 차이가 있다는 감정평가 참고사항을 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 401호 김수연의 임차권은 그보다 뒤에 있으며 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 81,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 ‘49%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 권리 인수 여부보다 32.16㎡에 맞는 실제 시장가격을 확인한 뒤 현재 최저가를 비교하는 것이 핵심입니다.
