수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동, 세지로4번길 17-10의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건으로 사용승인일은 2017.07.10입니다. 현재 소유자는 신문식입니다.
권리분석의 출발점은 소유권보다 먼저 설정된 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 붙어 있습니다. 그 뒤 2024년 임의경매개시결정, 2025년 수원시 압류, 2025년 김수연 주택임차권이 이어집니다. 경매로 소멸하는 권리들과 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음이 맞물려, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.08.08 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.16 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.12.17 김수연 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 김수연 임차권의 임차보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 116,900,000원보다 크지만, 주민등록일자·점유개시일자가 2023.12.18로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형이 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 401호 김수연을 분리해서 봐야 한다
401호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김수연입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.10.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.12.18, 임차보증금은 130,000,000원이며 배당요구일은 2024.11.05입니다. 주택임차권등기는 2025.12.17 접수됐습니다.
| 성명 | 호실 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.12.18 | 130,000,000원 | 2024.11.05 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 승계 없음 |
같은 경매 조사에서는 다른 호실 점유·임차 관계도 함께 확인됩니다. 이들은 모두 전입신고가 2017.08.08 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희 | 201호 | 2023.11.20 | 미상 | 2024.11.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정원 | 202호 | 2024.02.15 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강유진 | 203호 | 2024.04.05 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전아란 | 204호 | 2021.06.23 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김인철 | 301호 | 2023.05.31 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박우석 | 302호 | 2023.10.17 | 미상 | 2024.11.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신동엽 | 303호 | 2023.12.12 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정진수 | 304호 | 2024.06.24 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정현철 | 304호 | 2024.04.03 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권예슬 | 402호 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고유림 | 403호 | 2023.04.19 | 미상 | 2024.12.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김형우 | 404호 | 2019.07.29 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아라 | 501호 | 2019.07.22 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김윤건 | 502호 | 2023.05.02 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최민호 | 503호 | 2022.05.27 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 배당 구조 — 하나은행 미배당은 크지만 매수인에게 넘어오지 않는다
현재 최저가 116,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용은 2,436,600원, 하나은행 근저당권 예상배당은 114,463,400원입니다. 채권최고액 1,200,000,000원 기준 미배당은 1,085,536,600원이지만, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | — | 2,436,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 114,463,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 1,085,536,600원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 1,085,536,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 1,120,042,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 1,144,150,058원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·대지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 사용승인일 2017.07.10. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이며 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 394.8㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수연 임차권 원본 대조. 계약일 2023.10.04, 전입·점유 2023.12.18, 보증금 130,000,000원, 배당요구 2024.11.05, 임차권등기 2025.12.17을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 맞춰보세요.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서 명시 인수권리 해당사항없음과 법정지상권 해당사항없음을 최신 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2024.07.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 행정상 정리 절차를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 대지 표시. 등기상 1114-3·1114-4와 토지대장 등의 1114-3 표시가 서로 다르므로 대지권과 공부 정리 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 167,000,000원에서 현재 116,900,000원까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 401호 김수연의 130,000,000원 임차보증금과 현재 최저가 116,900,000원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 장면만 보면 미배당 보증금 인수를 먼저 의심해야 하지만, 실제 판단 기준은 대항력입니다. 김수연은 전입·점유가 2023.12.18로 2017.08.08 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 116,900,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 측면은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 유찰률만으로 실제 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 대지 표시 불일치 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 공부 정리는 반드시 따로 검증할 물건입니다.
