수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 소재 도시형생활주택인 아테네 4층 404호입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거치며 최저매각가가 91,630,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 하나은행이며 청구액은 934,357,802원입니다. 등기부에는 공동담보인 하나은행 근저당권의 채권최고액이 1,200,000,000원으로 기재되어 있습니다.

권리의 출발점은 2017.08.08. 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 발생한 김형우의 주택임차권등기, 수원시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 404호의 실제 임차인 김형우는 전입일이 말소기준보다 늦어, 기재된 권리관계상 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.

다만 이 주택에는 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서에는 토지 관련 공부 사이의 지번 표시 불일치도 지적되어 있습니다. 따라서 입찰 판단은 권리 인수 여부뿐 아니라 건물·대지 표시, 점유 상태, 실제 거래 가능한 가격까지 함께 확인하는 방식으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

주의해서 볼 권리는 김형우의 주택임차권등기입니다. 최초 임대차계약은 2019.06.27.에 체결되었고, 점유개시일은 2019.07.27., 주민등록일은 2019.07.29.입니다. 모두 말소기준권리인 하나은행 근저당권의 설정일(2017.08.08.) 이후입니다.

따라서 보증금이 현재 최저매각가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수형이 아니라, 후순위 임차권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 단, 임차인의 배당 여부와 실제 명도 완료 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 404호의 보증금과 권리순위

현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 기재되어 있지만, 본 경매 목적물은 404호입니다. 다른 호실의 점유자를 404호 임차인으로 합산하거나 그 보증금을 본건 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다. 본건과 직접 연결되는 실제 임차인은 김형우 1명입니다.

등기부상 임차보증금은 1차 130,000,000원, 2·3차 136,500,000원으로 구분됩니다. 두 금액을 별개의 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율과 시세 메리트는 다르다

감정가 187,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 91,630,000원입니다. 감정가 기준으로는 49% 수준이지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

아테네는 15세대 규모의 다세대주택이며, 현재 확보된 단지 거래 자료에는 404호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래가가 확인되지 않습니다. 참고 면적 35.92㎡ 역시 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 404호의 확정 전용면적이나 직접 비교 시세로 사용하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)

추정 집행비용 2,049,340원을 공제하면 하나은행에 배당되는 금액은 89,580,660원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 산출된 장부상 미배당 차액은 1,110,419,340원입니다.

다만 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 전체를 404호만의 실제 채무액으로 단정할 수 없습니다. 해당 미배당 금액 또한 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션 결과이지, 낙찰자에게 승계되는 채무가 아닙니다.

예상배당은 제공된 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수액은 0원

유찰이 진행될수록 채권자의 배당액은 감소하고 미배당 차액은 커지지만, 그 차액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 단, 후속 회차 가격은 해당 회차까지 유찰될 경우의 조건부 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 2017.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도 및 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현장조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지면적은 394.8㎡이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 지분과는 구분해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대주택으로, 동일한 조건의 최근 거래를 대조해 매수가격과 향후 매도 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 404호만을 기준으로 권리 분석. 같은 건물의 201호·202호 등 다른 호실 점유자와 보증금을 본건 404호의 인수채무에 합산하지 마세요. 본건의 실제 임차인은 김형우 1명입니다.
• 임차권등기 원본 확인. 최초 보증금 130,000,000원과 후속 계약 보증금 136,500,000원의 변경 내역, 전입일, 확정일자 및 최종 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 명도 완료를 단정할 수 없습니다. 실제 거주 여부와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.07.18. 등기된 민간임대주택 관련 사항을 확인하세요. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 있어 매각 후 등록·의무 처리 관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 토지 표시 대조. 등기부의 1114-3·1114-4 표시와 토지 관련 공부의 1114-3 표시 사이의 차이 및 본건 대지권 관계를 확인하세요.
• 감정가가 아닌 실거래 확인. 404호의 정확한 전용면적을 확인한 후 최근 동일 면적·유사 층수 다세대 거래를 우선 비교하세요. 감정가의 49%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
• 압류·배당·관리비 확인. 수원시 압류 관련 조세채권과 배당관계, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분을 확인하세요. 제공된 배당액은 추정치입니다.
• 현장 확인. 내부 상태가 확인되지 않은 만큼 누수·설비·수선비 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인하고 관련 비용을 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 취득가격”

수원 세류동 아테네 404호는 감정가 187,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 91,630,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준은 2017년 하나은행 근저당이며, 404호 임차인 김형우는 후순위입니다. 명세서상 매수인 인수권리가 없고 예상 승계금도 0원입니다.

그러나 인수액이 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근 동일 조건 실거래가 확인되지 않았고, 404호 내부 상태·민간임대주택등기·대지 표시 불일치 등 추가로 확인할 요소가 남아 있습니다. 권리상 인수액은 0원이지만 시세 대비 가격 매력은 검증 전입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 거래 가능한 가격과 취득 후 부대비용을 확인하는 데 있습니다.