수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2017.07.10., 단지는 15세대입니다. 현재 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%이며 한 차례 유찰됐습니다.
권리의 기준점은 2017.08.08. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 붙어 있습니다. 소유자 신문식의 소유권이전은 2017.08.23.이며, 이후 경매개시결정·수원시 압류와 2025년 김형우 임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수할 권리는 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층404호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 2017.07.10. |
| 단지 | 아테네 · 15세대 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2017.08.08. 하나은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후 2024년 경매개시결정, 2025년 수원시 압류, 김형우의 주택임차권등기가 이어집니다. 김형우는 2019.07.27. 점유를 시작하고 2019.07.29. 전입했으므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 404호 관련 임차권자 김형우
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형우 주거 · 임차권등기 | 2019.07.27. / 2019.07.29. | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 2019.06.27., 2021.07.02., 2023.07.07.로 기재돼 있고, 확정일자는 각각 2019.06.27., 2021.07.08., 2024.07.03.입니다. 등기 내용에는 1차 보증금 130,000,000원, 2·3차 보증금 136,500,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 전입일 2019.07.29.는 2017.08.08. 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 배당에서도 선순위 하나은행 근저당에 앞설 수 없습니다. 2025.05.30. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다.
현황조사에는 같은 건물의 다른 호수에 여러 전입자가 확인되지만, 404호 매각대상과 직접 대응되는 임차권등기 및 주소가 확인되는 사람은 김형우입니다. 따라서 다른 호수 점유자를 404호 보증금에 합산하거나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세판단은 보류
현재 최저가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 128,267,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 128,267,400원만 배당되고 1,071,732,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 130,900,000원 | 128,267,400원 | 1,071,732,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 1,110,419,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 1,137,413,539원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택-단지형다세대주택이며, 건물은 5층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와 건물 자체의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 임차권 원본 대조. 김형우의 임차권등기에는 1차 보증금 130,000,000원과 2·3차 보증금 136,500,000원이 함께 기재돼 있으므로 임대차계약 갱신 내용과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2017-376호가 붙은 1,200,000,000원 근저당입니다. 공동담보 대상과 채권 잔액을 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관련 서류에서 확인하세요.
- 대지권 공부 불일치. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재돼 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지만 등재돼 있고, 감정평가에서는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단했습니다.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 동일 면적 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 결론은 명확합니다. 2017.08.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 404호 임차권자 김형우의 점유·전입은 2019년으로 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당, 민간임대주택등기, 대지권 공부 불일치라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 또 현재 최저가 130,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단하는 접근이 맞습니다.
