수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택 아테네빌 503호입니다. 감정가는 186,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 91,140,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 할인 폭이 크게 느껴질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치, 그리고 임차인의 보증금 회수 문제를 구별해서 살펴봐야 하는 물건입니다.
등기부에는 2017년 8월 8일 하나은행 근저당권이 먼저 설정돼 있습니다. 이후 2022년 전입한 최민호의 임차권등기가 2025년 5월 7일 접수됐습니다. 임차보증금 180,000,000원은 최저매각가보다 크지만, 임차인의 대항력이 없는 후순위 구조이므로 보증금과 최저매각가의 차액을 그대로 낙찰자가 인수하는 사건은 아닙니다. 명세서 역시 인수권리 해당사항이 없다고 기재하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 1114-4 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 5층 503호 |
| 건물명 / 용도 | 아테네빌 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 · 503호 |
| 사용승인일 | 2017.07.10 |
| 건물 규모 | 15세대 |
| 소유자 | 신문식 (2017.08.23 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,140,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
이 사건의 말소기준권리는 2017년 8월 8일 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-376호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이고, 그 뒤에 설정된 임차권등기와 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.8억, 그러나 후순위
매각 대상인 503호의 실제 임차인은 최민호 1명으로 확인됩니다. 등기부상 주택임차권의 범위는 건물 전유부분 전부입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 27일, 주민등록일은 2022년 5월 27일, 점유개시일은 2022년 5월 28일입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
최민호 503호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
180,000,000원 |
전입 2022.05.27 점유 2022.05.28 확정 2022.04.27 |
대항력 없음 후순위 승계 없음 우선변제권에 따른 실제 배당 여부는 배당순위·재원 확인 필요 |
신청 기록 있음 2025.05.07 |
최민호의 임차권등기: 을구 2번 · 2025.05.07 접수 · 수원지방법원 2025카임21106 임차권등기명령.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인율은 미확인
감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 91,140,000원이 됐습니다. 숫자상으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 확인된 동일 면적 실거래 비교가격이 없어 이 49%를 시세 대비 할인율로 받아들일 근거는 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 추정 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 91,140,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 63,797,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,658,599원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각 최저가는 내려가지만, 실제 시장가치가 얼마인지는 별도의 문제입니다. 특히 도시형생활주택인 다세대주택은 개별 호실의 면적·층·내부 상태와 거래 가능 물량을 함께 비교해야 합니다. 감정가만을 기준으로 한 할인 폭은 매수 판단의 충분한 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,040,520원 |
| 1. 근저당권 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
하나은행 채권액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정 채권잔액, 공동담보의 배당관계 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이 계산에서는 후순위 임차인에게 돌아갈 배당재원이 확보되지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
다만 1,110,900,520원의 미배당액은 공동담보 근저당 채권최고액을 기준으로 산출된 수치입니다. 이 금액을 503호의 확정된 개별 채무잔액이나 낙찰자가 부담할 채무로 해석해서는 안 됩니다. 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 1,110,900,520원 |
| 3회 유찰 시 | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 1,137,750,365원 |
| 4회 유찰 시 | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 1,156,545,256원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2017.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부의 상세 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 503호의 실제 구조와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시돼 있지는 않습니다. 다만 대지의 지번 표시와 관련한 등기부 미정리 가능성이 별도로 지적돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이며, 동일 면적 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 매각 가능가격은 인근 유사 주택의 거래 사례를 별도로 확보한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 면적·연식 다세대주택의 최근 거래가격과 매물 호가를 비교하세요.
- 임차권등기 확인. 최민호의 임차보증금 180,000,000원, 전입일, 확정일자 및 배당요구 내역을 원본 문건과 대조하세요.
- 실제 점유·명도. 임차인의 현재 점유 여부와 퇴거 협의 가능성, 임차권등기 말소 및 인도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 제2017-376호와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 경매·배당 상황을 확인하세요.
- 수원시 압류 확인. 2025.02.07 접수된 압류의 체납 내역과 배당순위, 당해세 등 법정 우선채권의 영향을 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18 접수된 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 임대사업자 관련 의무를 확인하세요.
- 대지 표시 불일치. 등기부와 토지대장·대지권등록부의 지번 표시가 다른 부분에 대해 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 시설 상태. 체납 관리비, 공용부분 비용, 누수 및 내부 수리 필요성을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”과 “시세보다 저렴”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후에 임차권등기가 설정된 후순위 임차인 사건입니다. 최민호의 보증금 180,000,000원은 최저매각가보다 크지만 대항력이 없는 것으로 분석돼 매수인이 미배당 보증금을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 명세서상 인수권리도 없으며 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 186,000,000원에서 최저가가 91,140,000원까지 내려왔다는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 동일 면적 실거래를 확인하지 못한 상황에서 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
또한 공동담보 근저당권의 실제 배당관계, 최민호의 임차권등기와 점유 상태, 민간임대주택등기, 대지 표시 불일치까지 확인할 필요가 있습니다. 권리상 추정 인수액은 0원이지만, 시세 검증과 명도·서류 확인이 끝나기 전까지 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 다세대주택입니다.
