수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 5층 503호, 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 권리분석의 기준점은 2017.08.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 붙어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 수원시 압류, 최민호의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
특히 눈에 띄는 것은 최민호의 180,000,000원 임차보증금입니다. 보증금만 보면 현재 최저가 130,200,000원보다 크지만, 이 사건에서는 금액의 크기보다 대항력의 선후가 핵심입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.27, 주민등록일자는 2022.05.27, 점유개시일자는 2022.05.28로 모두 2017.08.08 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2017.08.23 · 2017.07.21 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2017.07.10 |
| 등기 확인일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.10.16 임의경매개시결정과 2025.02.07 수원시 압류, 2025.05.07 최민호 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 — 503호 기준 실제 임차인 1명
본건 503호와 직접 연결되는 임차인은 최민호 1명입니다. 다른 호실의 점유자는 201호·202호·203호 등 별도 호실로 조사돼 있어 503호의 보증금이나 승계금액에 합산하지 않습니다. 최민호는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권자입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민호 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.27 확정 2022.04.27 점유개시 2022.05.28 | 180,000,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
최민호의 임차권등기는 2025.05.07 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일 2022.05.27이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금 180,000,000원이 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 떠안는 구조가 아닙니다. 제공된 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
감정가는 186,000,000원, 현재 최저매각가는 130,200,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 본건과 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 이 70%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 130,200,000원 | 127,577,200원 | 1,072,422,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 1,110,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 1,137,750,365원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 127,577,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 130,200,000원 중 집행비용 2,622,800원을 제외한 127,577,200원이 하나은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 1,200,000,000원 기준 미배당은 1,072,422,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 세부 실내 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 토지. 토지면적 394.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역· 비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지 정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 임차권 재확인. 최민호 보증금 180,000,000원, 계약일·확정일 2022.04.27, 전입 2022.05.27, 점유개시 2022.05.28, 임차권등기 2025.05.07을 최신 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.08.08 을구 1번 하나은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원과 공동담보목록 제2017-376호를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2024.07.18 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 최신 명세서 기재를 입찰 전에 확인하세요.
- 대지 표시 대조. 등기에는 1114-3·1114-4가 표시되지만 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재된 것으로 조사됐습니다. 최신 공부를 확인하세요.
- 수원시 압류. 2025.02.07 수원시 압류가 기재돼 있습니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지만 실제 배당에서는 당해세 등 세금관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 130,200,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 별개의 문제이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 인도 대상자를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.8억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건의 핵심은 큰 임차보증금 숫자에 흔들리지 않고 말소기준과 전입일을 순서대로 보는 것입니다. 하나은행 근저당은 2017.08.08, 최민호의 전입은 2022.05.27입니다. 따라서 보증금 180,000,000원이 현재 최저가 130,200,000원보다 크더라도 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 사건이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 인수는 0원입니다.
현재 가격은 감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰돼 130,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 근거가 없는 만큼 70%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 민간임대주택등기와 대지 표시 미정리 사항, 현재 점유관계, 세금·최우선변제 가능성 및 실제 시장가격을 원본과 현장에서 확인하는 것이 마지막 단계입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정.
