수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동에 위치한 '아테네' 4층 403호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로, 2017년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물입니다. 최초 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 외형상 할인율이 크지만 이 사건의 핵심은 후순위 임차권의 처리, 실제 점유 확인, 현재 거래가격 검증입니다.

등기상 말소기준은 2017년 8월 8일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 고유림의 주택임차권등기가 존재합니다. 대상 임차인의 전입신고와 점유개시는 모두 말소기준일 이후이므로, 보증금이 현재 최저매각가보다 크더라도 그 차액을 곧바로 매수인 인수액으로 계산하는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 확인

말소기준권리는 2017.08.08. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 소유자 신문식의 소유권이전은 이후인 2017.08.23. 접수되었습니다. 경매개시결정·수원시 압류·고유림의 임차권등기는 말소기준 이후의 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억을 떠안는 구조인가?

경매 대상은 건물 전체가 아닌 403호입니다. 다른 호실의 전입·점유 조사 내역을 403호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 대상 호실의 실제 임차권자는 고유림 1명으로 확인됩니다.

다만 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 인도가 완료됐다는 사실은 다릅니다. 감정평가 과정에서도 거주인의 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 명도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가 201,000,000원 대비 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 두 차례 유찰에 따른 가격 하락은 명확하지만, 이 물건과 면적이 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 시장가격보다 실제로 저렴한지는 판단을 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

채권최고액 기준 추정 배당입니다. 하나은행 근저당은 공동담보로 설정되어 있어 채권최고액 1,200,000,000원이 이 호실만의 실제 대출잔액을 의미하지는 않습니다. 실제 배당액은 채권계산서·공동담보 관계·조세채권·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,103,682,820원이지만, 이는 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 제공된 예상 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 매수인이 실제로 부담할 취득비용과 점유자 명도비용은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2017.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 내부 구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
• 대지권 관련 확인. 등기사항전부증명서상 대지가 세류동 1114-3 및 1114-4로 등재되어 있으나, 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재되어 있습니다. 감정평가서에서는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단하고 있어 원본 대조가 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 경매 매각 이후 해당 등록과 관련된 행정상 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 아테네는 15세대 규모입니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격 및 매도 소요기간에 대한 별도 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 소멸 확인. 고유림의 전입·점유개시일과 2017.08.08. 말소기준 근저당의 선후관계를 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
• 배당 및 최우선변제. 보증금 130,000,000원의 배당요구 관련 서류, 소액임차인 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 실제 점유·명도. 임차권등기 존재와 현재 점유는 별개입니다. 고유림 또는 다른 실제 점유자가 있는지, 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요.
• 시세 교차검증. 대상 403호와 동일하거나 비교 가능한 면적의 최근 실거래, 인근 다세대 매물 호가 및 실제 거래 가능 가격을 함께 검토하세요.
• 내부 상태. 감정평가 시 폐문부재였으므로 누수·결로·설비 상태 및 수리비를 별도로 점검하세요.
• 대지권 서류. 등기상 1114-3·1114-4와 토지대장상 1114-3의 불일치가 정리되었는지 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태와 경매 취득 이후 필요한 행정 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당의 공동담보목록과 실제 채권잔액·배당 관계를 확인하세요.
• 관리비·조세. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

수원 아테네 403호는 두 차례 유찰되어 최저가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 가장 눈에 띄는 권리인 고유림의 보증금 130,000,000원은 말소기준 근저당보다 후순위여서, 현재 명세서와 권리분석상 매수인 인수금액은 0원으로 정리됩니다.

그러나 권리상 인수가 없다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않고, 내부 이용상태와 실제 점유에 대한 추가 조사도 필요합니다. 민간임대주택등기 및 대지권 지번 표기 문제도 입찰 전 확인 대상입니다.

결론적으로 후순위 임차권에 따른 보증금 승계 위험은 낮게 분석되지만, 현재 시세와 취득 후 비용이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 여부를 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 1.3억을 인수하는지에 대한 막연한 우려보다, 후순위 임차권의 소멸과 실제 점유 상태를 확인하고 적정 시장가격을 검증하는 데 있습니다.