수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층, 사용승인일은 2017.07.10.이고 전체 15세대입니다. 말소기준권리는 2017.08.08. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 이후 경매개시결정·수원시 압류와 2025.05.02. 등기된 고유림의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건의 포인트는 “보증금 1.3억이 보인다고 곧바로 인수형은 아니다”는 데 있습니다. 고유림의 임대차계약일은 2023.03.16., 확정일자는 2023.03.21., 주민등록 및 점유개시일은 2023.04.19.로 모두 말소기준권리인 2017.08.08.보다 늦습니다. 이에 따라 대항력은 없으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 2017.07.10. |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 인수 0원
말소기준인 하나은행 근저당권은 2017.08.08. 접수됐습니다. 2024.10.16. 임의경매개시결정, 2025.02.07. 수원시 압류, 2025.05.02. 고유림의 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 403호 보증금 1.3억, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고유림 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.04.19. / 2023.03.21. | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
403호에서 직접 확인되는 임차권자는 고유림 1명입니다. 임대차계약일 2023.03.16., 주민등록·점유개시 2023.04.19., 보증금 130,000,000원이며 배당요구도 접수돼 있습니다. 그러나 말소기준일 2017.08.08.보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 최저가에 가까운 규모라는 사실 자체가 매수인의 보증금 승계로 이어지지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 시세는 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가 201,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않아 이 30% 할인폭을 곧바로 시세 대비 할인으로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 아테네는 총 15세대이고 비교 실거래 면적도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 1,062,069,800원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 1,062,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 1,103,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 1,132,697,974원 | 0원 |
채권자 미배당액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 입찰 판단은 채권자의 회수 부족보다 403호 자체의 시장가치와 물건 상태를 얼마로 볼 것인가에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2017.07.10., 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고, 토지에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,679,000원/㎡, 토지면적 394.8㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 확인. 감정평가에서는 공부와의 차이가 없다고 기재했지만, 대지 표시가 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권등록부·토지이용계획확인원 사이에서 정리가 필요하다고 별도로 적시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 임차권 재확인. 고유림의 전입일 2023.04.19.과 말소기준 2017.08.08.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 시세 확인이 최우선. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 대지 표시 정리 여부. 1114-3, 1114-4 표시와 토지대장 대지권등록부상 기재 차이를 입찰 전 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록·말소 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 현장 상태. 감정 당시 거주인 폐문부재로 403호 내부 이용상태가 직접 확인되지 않았습니다. 구조·수선상태·점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 관리비를 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건은 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 눈에 띄지만, 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 가격입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 수 없습니다. 여기에 소규모 15세대 다세대, 내부상태 미확인, 대지 표시 정리 필요사항이 겹칩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 현장·시세 검증 전까지 보류. 이 사건의 핵심입니다.
