수원지방법원 2024타경11411. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 도시형생활주택인 아테네 2층 203호입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 하나은행이 설정한 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 소유권을 취득한 신문식 씨를 상대로 하나은행이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권 이후 압류와 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
본건에서 가장 먼저 구분할 것은 등기상 보증금과 실제 매수인 인수액입니다. 203호에 등기된 강유진의 임차보증금은 150,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 그러나 전입신고일과 점유개시일이 말소기준인 2017.08.08보다 늦습니다. 강유진의 임차권등기도 경매개시결정 이후 이루어졌습니다. 따라서 본건의 보증금은 낙찰자가 승계해야 하는 선순위 대항력 보증금과 구별됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층 203호 세류동 1114-3, 1114-4 |
| 건물명 / 용도 | 아테네 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 · 승강기 및 도시가스 개별난방 |
| 사용승인일 | 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 (2017.08.23 소유권이전) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.08.08 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 강유진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 203호와 다른 호실을 구별해야 한다
본건의 매각 대상은 2층 203호입니다. 같은 건물의 201호·202호·204호 및 다른 층에 신고된 점유자들은 각각 별도 호실에 관한 내용으로, 203호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 203호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.04.05 점유 2024.04.06 확정 2024.02.26 |
150,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 |
선순위 아님 배당요구 2024.11.08 |
인수 0원 |
203호의 확인된 실제 임차권자는 강유진 1명입니다. 임차권등기일은 2025.04.28이며, 배당요구가 접수되어 있습니다. 후순위 임차권의 실제 배당 여부는 배당순위와 배당재원에 따라 결정됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
감정가 201,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
| 감정가 | 201,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 98,490,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 본건 기준 면적 | 37.48㎡ |
| 실거래 비교 | 동일 면적의 검증 가능한 최근 거래가격 확인 필요 |
| 단지 규모 | 15세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
아테네는 15세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본을 바탕으로 평균 시세를 산출하기 어려운 유형입니다. 더욱이 현재 물건은 단지 경매 평균 유찰 횟수인 1.0회를 넘어 2회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 하나은행 청구금액은 934,357,802원이며, 공동담보물의 실제 채무액·다른 담보물 배당·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 임차인에게 배당되지 않는 보증금은 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가의 49% |
98,490,000원 | 96,317,180원 | 1,103,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% |
68,943,000원 | 67,302,026원 | 1,132,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% |
48,260,100원 | 46,991,418원 | 1,153,008,582원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 채권자가 회수하는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 하지만 현 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 분석됩니다. 따라서 이 물건은 보증금 인수 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2017.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급·배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대주택으로, 거래가격과 매각 소요기간을 평가할 때 동일 건물뿐 아니라 인근의 유사 면적, 연식 및 구조를 가진 물건과 비교할 필요가 있습니다.
- 대지권 표시. 등기상 1114-3 외 1필지로 표시되지만 토지 관련 공부에는 1114-3만 등재된 차이가 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.08 하나은행 근저당권과 공동담보목록 제2017-376호를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 203호 임차권 확인. 강유진의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기일을 대조하고 매각물건명세서에 선순위 인수권리가 추가되지 않았는지 확인하세요.
- 다른 호실과 구분. 동일 건물의 다른 호실 임차인들을 본건 203호의 점유자나 승계채무자로 합산하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요. 인수채무가 없더라도 인도절차가 별도로 필요할 수 있습니다.
- 대지권 공부. 1114-3·1114-4의 등기부와 토지대장, 대지권등록부를 대조하고 공부 정리 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2024.07.18 등기된 민간임대주택 관련 등록상태 및 매각 이후 필요한 행정절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래 가격. 현재 최저가 98,490,000원을 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 비교하세요. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능성을 확인하고 취득 부대비용을 반영하세요.
- 매각기일 원본. 2026.10.13 입찰 전 법원 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격상 판단은 아직 보류”
이 물건의 핵심은 150,000,000원의 임차보증금이 존재하지만, 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 강유진의 전입·점유는 말소기준 근저당보다 늦고, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 201,000,000원에서 현재 최저가 98,490,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 2회 유찰된 소형 다세대주택이고, 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 대지권 표시 차이와 실제 점유 상태 역시 사전에 검증해야 합니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 실거래 확인 이후가 적절합니다. 본건의 입찰 판단은 큰 할인율 자체보다 실제 시장가격과 원본 서류 검증 결과에 달려 있습니다.
