수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 가운데 2층 203호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 등기상 소유자는 신문식이고, 권리분석의 기준점은 2017.08.08 설정된 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정, 수원시 압류, 강유진의 주택임차권이 이어집니다.

핵심은 임차권입니다. 강유진은 임대차계약일 2024.02.26, 확정일자 2024.02.26, 주민등록일 2024.04.05, 점유개시일 2024.04.06, 보증금 150,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준인 2017.08.08 근저당보다 전입이 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 2024.11.08 접수됐고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 2017.08.08 접수된 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-376호가 기재돼 있습니다. 2024.10.16 임의경매개시결정과 2025.02.07 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.04.28 등기된 강유진의 주택임차권도 말소기준 이후이고 대항력이 없어 매수인이 보증금 150,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.

② 임차·점유 현황 — 203호는 강유진 임차권이 핵심

현황조사에는 같은 건물 각 호수의 전입자들이 함께 확인됩니다. 이 사건 목적물은 203호이며, 등기부상 이 전유부분 전부에 설정된 임차권자는 강유진입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 내역은 없습니다.

강유진의 확정일자는 2024.02.26, 점유개시일은 2024.04.06입니다. 다른 호수 전입자들도 전입일이 모두 2017.08.08 말소기준 이후로 표시돼 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 201,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 계산돼 있습니다.

중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 숫자라는 것입니다. 아테네는 15세대, 2017.07.10 준공으로 확인되지만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 140,700,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 140,700,000원이지만, 그 금액이 시장가보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

현재 회차에서는 하나은행 근저당에 137,930,200원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 1,062,069,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 사용승인일 2017.07.10. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 394.8㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 등기 정리. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3·1114-4로 기재돼 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재된 것으로 조사돼 등기 정리 여부 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 점유 확인. 강유진의 임차권등기는 전유부분 전부에 설정돼 있습니다. 현장 폐문부재로 내부 이용상태가 직접 확인되지 않았으므로 현재 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
• 임차권 배당·말소 확인. 강유진은 2024.11.08 배당요구를 했고 대항력은 없습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2024.07.18 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 행정상 등록 정리 절차를 확인하세요.
• 대지 표시 확인. 등기부의 1114-3·1114-4와 토지대장 등의 1114-3 표시가 서로 달라, 대지권 및 등기 정리 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 201,000,000원의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 경쟁 물건을 별도로 비교하세요.
• 배당 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류”

이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 203호 강유진의 150,000,000원 임차권은 전입이 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고 현재 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰돼 140,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증입니다. 특히 203호의 현재 점유, 민간임대주택등기 정리, 대지 표시 차이까지 원본에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.