수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동 ‘아테네’ 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가 203,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 김정원의 주택임차권은 모두 이 기준권리보다 뒤에 놓입니다.
특히 본건에서 눈에 띄는 것은 김정원의 130,000,000원 임차보증금입니다. 계약일은 2024.01.18, 확정일자는 2024.01.25, 주민등록·점유개시는 2024.02.15이며, 2025.05.19 임차권등기가 마쳐졌습니다. 그러나 말소기준권리는 2017.08.08로 훨씬 앞서 있으므로 김정원의 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되고, 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층202호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 단지 / 규모 | 아테네 · 15세대 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 전용면적 | 37.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.08.08 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-376호가 기재되어 있습니다. 2024.10.16 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.05.19 김정원 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 본건 202호 김정원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정원 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2024.02.15 / 2024.01.25 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2024.01.25 · 배당요구 2024.11.21 | 해당 없음 |
김정원의 임대차계약일은 2024.01.18이고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.02.15입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 2017.08.08 이후이므로 대항력이 없으며, 임차권등기 역시 2025.05.19로 후순위입니다. 임차보증금 130,000,000원이 크더라도 낙찰자가 이를 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 99,470,000원(49%), 3회 유찰 시 69,629,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에서는 실거래 가격을 기준으로 한 시세 비교를 확정하지 않으므로, 70%라는 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 139,310,600원이 배당되고 미배당액은 1,060,689,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 남수원초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 사용승인일 2017.07.10이며 급·배수·위생·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,679,000원/㎡, 토지면적 394.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 대지 표시. 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3·1114-4로 기재되어 있으나 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재되어 있어 등기사항 정리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정원 임차권 재확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2024.02.15, 확정일자 2024.01.25, 임차권등기 2025.05.19를 원본과 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 하나은행 근저당 접수일 2017.08.08과 공동담보목록 제2017-376호를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저 142,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 매매가격을 별도로 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 대지권 정리. 등기부와 토지대장 대지권등록부 사이의 필지 표시 차이를 입찰 전에 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 202호의 실제 점유·내부상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 202호 김정원의 130,000,000원 임차권은 2024.02.15 전입한 후순위 권리라 대항력이 없습니다. 경매개시결정·수원시 압류·임차권등기는 모두 후순위로 매각 소멸하며, 매각물건명세서도 별도 인수권리와 법정지상권을 두지 않았습니다. 따라서 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 203,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 142,100,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 권리분석은 통과, 가격판단은 실제 거래가 확인 후. 이 물건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
