수원지방법원 2024타경11411. 본건은 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 ‘아테네’ 2층 202호입니다. 말소기준권리는 2017.08.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2024년 경매개시결정, 2025년 수원시 압류, 2025년 김정원 명의 주택임차권은 모두 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
202호 임차권자 김정원의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 99,470,000원보다 큽니다. 하지만 임대차계약 후 전입·점유가 시작된 2024.02.15.은 말소기준일 2017.08.08.보다 훨씬 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2017.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준인 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 934,357,802원입니다. 경매개시결정과 수원시 압류, 김정원의 주택임차권은 모두 후순위로 매각 소멸 표시가 되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 본건 임차관계 — 보증금 1.3억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정원 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.02.15 | 2024.01.25 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.11.21 |
김정원은 2024.01.18. 임대차계약, 2024.01.25. 확정일자, 2024.02.15. 주민등록 및 점유개시 후 2025.05.19. 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준 근저당권은 2017.08.08.로 훨씬 앞섭니다. 자료에서도 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 판단되어 있으며, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸 표시가 되어 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 검증이 먼저
감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 99,470,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 69,629,000원(34%), 4회 유찰 48,740,300원(24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,470,000원 | 49% | 0원 | 1,102,720,460원 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 34% | 0원 | 1,132,024,322원 |
| 4회 유찰 시 | 48,740,300원 | 24% | 0원 | 1,152,537,025원 |
다만 ‘아테네’의 최근 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래값은 확인되지 않았고 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 현재 응찰가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,190,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원이 하나은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,102,720,460원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 ‘남수원초등학교’ 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역· 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공부 확인. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재된 반면 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지만 등재돼 있어, 등기사항전부증명서 미정리 가능성이 지적돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정원 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 전입·점유 2024.02.15, 임차권등기 2025.05.19의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18. 등기된 민간임대주택 관련 표시의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대지 표시 정리 여부. 등기부의 1114-3·1114-4와 토지대장 등의 1114-3 단독 표기가 서로 다르므로 대지권 및 등기 정리 상태를 확인하세요.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 수원시 압류 확인. 2025.02.07. 수원시 압류가 등기돼 있으므로 관련 세금과 배당 관계를 매각기일 전 최신 서류로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 203,000,000원 대비 최저가 99,470,000원이라는 할인폭만 보지 말고, 동일·유사 면적의 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개
권리 구조의 핵심은 분명합니다. 2017.08.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김정원의 전입·점유와 임차권등기는 모두 후순위입니다. 보증금이 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만 대항력이 없어 낙찰자의 인수금으로 전환되지 않으며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래를 이용한 직접적인 시세 비교가 성립하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 대지 표시 불일치도 원본 확인 사항으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리돼 있지만, 가격과 서류는 추가 검증이 필요한 다세대 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실합니다.
