수원지방법원 2024타경11411. 경기도 수원시 권선구 세류동의 다세대주택 3층 302호입니다. 권리분석의 기준점은 2017.08.08 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2024.10.15 임의경매가 개시됐고 2025.02.06 수원시 압류가 이어졌습니다. 302호와 직접 연결되는 임차권자 박우석은 임대차계약일 2023.09.20, 확정일자 2023.09.21, 주민등록·점유개시일 2023.10.17이며 보증금은 120,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
현재 최저매각가는 99,470,000원으로 감정가 203,000,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건에는 현재 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
핵심은 시간순서입니다. 하나은행 근저당권이 2017.08.08 설정됐고, 박우석의 주민등록·점유개시는 2023.10.17입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.05.07 임차권등기명령에 따른 임차권등기도 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차관계 — 302호는 박우석 임차권 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우석 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.10.17 | 2023.09.21 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
박우석은 임대차계약일 2023.09.20, 확정일자 2023.09.21, 전입·점유개시일 2023.10.17이고 보증금은 120,000,000원입니다. 배당요구 접수일은 2025.05.08입니다. 말소기준권리가 2017.08.08이므로 전입이 훨씬 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 다만 배당순위와 실제 배당액은 최우선변제 여부와 다른 선순위 배당항목을 함께 놓고 최종 매각물건명세서와 배당표로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 49% 할인은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않는다
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 99,470,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 69,629,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 48,740,300원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다. 하지만 가격 판단에 사용할 수 있는 최근 실거래 금액이나 마지막 매각금액은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,102,720,460원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 394.8㎡이고 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3, 1114-4로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재되어 있어 등기 미정리 가능성이 지적되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 현재 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만 매각기일 전 최신 명세서에서 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 박우석 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2023.10.17, 임차권등기 2025.05.08의 관계와 실제 배당 여부를 최신 배당요구 및 명세서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 최신 등기 및 매각조건으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 실사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 세류동 인근 유사 다세대의 실제 매매·전세가를 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 표시 확인. 등기와 토지대장 사이 필지 표기가 일치하지 않는 점이 감정평가서에 지적되어 있으므로 입찰 전 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 개별 호실 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있어 실제 점유·내부상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 따로 본다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2017.08.08 하나은행 근저당이고, 302호 박우석의 전입·점유는 2023.10.17로 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 2회 유찰로 최저가가 99,470,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 인수 0원으로 정리하되, 가격은 인근 유사 다세대 실거래와 임대가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
