수원지방법원 2024타경11411. 수원시 권선구 세류동의 도시형생활주택-단지형다세대주택 3층 302호입니다. 감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 권리의 기준점은 2017.08.08 설정된 하나은행 근저당권이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 박우석의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
특히 본건과 직접 연결되는 박우석의 임차권등기는 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2023.09.20, 확정일자 2023.09.21, 전입·점유개시일 2023.10.17로 확인됩니다. 모두 2017.08.08 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없는 임차권으로 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 934,357,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 394.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,679,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-376호가 기재되어 있습니다. 2024.10.16 임의경매개시결정과 2025.02.07 수원시 압류는 말소기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.05.08 등기된 박우석의 주택임차권도 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 302호는 박우석 임차권이 핵심
본건 302호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 박우석입니다. 보증금은 120,000,000원이고, 전입·점유개시일은 2023.10.17입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없으며, 배당요구일은 2025.05.08입니다.
| 점유자 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우석 · 건물의 전유부분 전부 | 2023.10.17 | 120,000,000원 | 없음 | 미확정 | 없음 |
| 안희 · 201호 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정원 · 202호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유진 · 203호 | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전아란 · 204호 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인철 · 301호 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동엽 · 303호 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진수 · 304호 | 2024.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현철 · 304호 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 · 401호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권예슬 · 402호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고유림 · 403호 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형우 · 404호 | 2019.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아라 · 501호 | 2019.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤건 · 502호 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 · 503호 | 2022.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 본건 건물의 여러 호수 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 이들 전입일은 모두 2017.08.08 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사되어 있습니다. 다만 박우석 외 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많으므로 각 호수와 본건 302호의 실제 점유관계를 원본에서 구분 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 비교는 보수적으로
현재 회차 최저가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 다만 중개 시세 정보에 표시된 ‘아테네’는 15세대, 사용승인일 2017.07.10, 대상면적 37.85㎡로 나타나지만 면적 일치가 확인되지 않았고, 직접 비교할 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원 중 139,310,600원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,060,689,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 394.8㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 확인. 공부와의 차이는 없다고 조사됐으나, 등기사항전부증명서에는 대지가 1114-3·1114-4로 등재되고 토지대장 대지권등록부와 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재되어 있어 등기 미정리 가능성이 지적되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박우석 임차권 재확인. 보증금 120,000,000원, 전입일 2023.10.17, 확정일자 2023.09.21, 임차권등기 2025.05.08을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조합니다.
- 실제 302호 점유 확인. 현황조사에는 건물 내 다수 점유자가 함께 나타나므로 현재 302호의 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 203,000,000원에서 142,100,000원까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 구조·상태를 별도로 확인합니다.
- 대지권 관련 공부 대조. 1114-3·1114-4 표기와 토지대장상의 1114-3 표기 차이를 최신 등기사항·토지대장·대지권등록부에서 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 최신 원본으로 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 직접 확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 본건 302호의 박우석 임차권은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 142,100,000원으로 감정가의 70%지만, 동일 면적의 직접 비교 실거래가 확인되지 않고 내부 상태도 현장에서 확인되지 않았습니다. 여러 호수 점유자가 조사된 다세대주택이라는 점과 대지권 공부 표기 차이도 함께 확인해야 합니다. 권리는 합격권, 가격과 현장 확인은 필수. 현재 회차에서는 이 두 부분을 해결한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
