수원지방법원 2024타경11411. 경기도 수원시 권선구 세류동 아테네 204호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 사용승인일은 2017년 7월 10일입니다. 소유자는 신문식이며 신청채권자는 하나은행입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 91,630,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2017.08.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 발생한 경매개시결정과 수원시 압류, 전아란의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 특히 전아란은 보증금 160,000,000원의 임차권자지만 전입일이 근저당 설정일보다 늦어 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 1114-4 세지로4번길 17-10, 제2층 제204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 · 아테네 15세대 |
| 사용승인 | 2017.07.10 |
| 소유자 | 신문식 (2017.08.23 소유권이전) |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매청구액 | 934,357,802원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.08 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 확인일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.60억을 인수하는가?
말소기준권리는 2017.08.08 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액이 1,200,000,000원으로 본건 감정가보다 훨씬 크지만, 공동담보로 설정된 권리입니다. 이 금액을 본건 한 호실만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 204호 전아란의 보증금
본건 204호의 임차권자는 전아란입니다. 임대차계약일은 2021.06.05, 확정일자는 2021.06.07, 점유개시일은 2021.06.20, 주민등록일은 2021.06.23입니다. 보증금은 160,000,000원이며, 2025.06.05 임차권등기가 접수되었습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
전아란 204호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.06.23 확정 2021.06.07 점유 2021.06.20 |
160,000,000원 |
대항력 없음 선순위 근저당 우선 우선변제 배당 여부 별도 확인 매수인 승계 0원 |
본건 204호에 관한 임차인 분석입니다. 같은 건물의 다른 호실에 전입한 사람을 204호의 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2017.08.08 |
| 임대차계약일 | 2021.06.05 |
| 확정일자 | 2021.06.07 |
| 점유개시일 | 2021.06.20 |
| 전입신고일 | 2021.06.23 |
| 임차권등기 | 2025.06.05 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 접수 확인 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 존재 · 선순위 근저당 뒤 순위로 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 승계 | 0원 |
실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재도 임차인이 거주하고 있다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본, 임차권등기 이후의 점유 상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
본건 감정가는 187,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,630,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준이므로 최초 감정가와 비교하면 가격이 상당히 낮아진 상태입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 최초 감정가 | 187,000,000원 | 100% | - |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 91,630,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,699원 | 24.01% | 0원 |
후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리관계 기준입니다.
건물의 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 이번 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 단순한 감정가 대비 할인 폭뿐 아니라 실제 매수 수요와 재매각 가능성까지 확인해야 합니다. 실거래 검증 전에는 감정가의 49%를 곧바로 안전한 매입가격으로 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,049,340원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 89,580,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용은 2,049,340원이며, 나머지 89,580,660원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 전아란의 임차보증금은 선순위 근저당권이 매각대금을 소진하는 이 시나리오에서 배당이 반영되지 않습니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 산술 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 1,110,419,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 1,137,413,539원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,699원 | 43,690,522원 | 1,156,309,478원 | 0원 |
미배당 금액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산치입니다. 공동담보의 실제 채권잔액과 배당 결과를 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2017.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가장형의 다세대주택 건부지입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택 등록. 2024.07.18 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 매각 이후 등록 상태 및 행정상 의무관계의 처리 여부는 관계기관에 확인해야 합니다.
- 대지 표시. 등기사항전부증명서에는 세류동 1114-3, 1114-4가 기재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3 한 필지로 표시되어 있습니다. 감정평가서는 등기사항전부증명서의 미정리 가능성을 지적하고 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택으로, 현재 204호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 개별 호실의 면적·상태와 주변 유사 물건의 거래가격을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 현재 최저가 91,630,000원을 감정가와만 비교하지 말고, 같은 건물 및 세류동 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래가격과 비교하세요. 실거래 확인 전에는 가격 메리트 판단을 유보해야 합니다.
- 204호 임차권 확인. 전아란의 전입일 2021.06.23과 말소기준일 2017.08.08을 대조하고, 임차권등기·배당요구·현재 점유 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 제2017-376호, 실제 청구채권액 934,357,802원 및 본건에 관한 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 전체를 본건의 실제 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 2024.07.18 민간임대주택등기와 관련하여 매각에 따른 등록 처리, 말소·승계 여부 및 행정상 의무를 관계기관에 확인하세요.
- 대지권 확인. 등기상 1114-3·1114-4와 토지대장상 1114-3의 표시 차이를 대조하고, 대지권등록부 및 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 현장 및 명도. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 점유자, 내부 상태, 수리비 및 인도 절차를 점검하세요.
- 체납 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 체납세금 등 배당에 영향을 주는 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.13에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 감정가 49%, 확인해야 할 것은 실제 시세”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 쟁점은 전아란의 임차보증금 160,000,000원입니다. 그러나 임차인의 전입과 확정일자는 모두 하나은행의 말소기준 근저당권보다 늦고, 임차권등기도 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 187,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 91,630,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 싸게 취득할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 더욱이 공동담보 근저당과 민간임대주택 등록, 대지 표시 차이에 대한 확인도 남아 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 실제 시세와 등기·현장 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
