🏷 최저가율 70% 🧾 인수 0원 🏠 임차보증금 160,000,000원 ⚖ 대항력 없음
수원지방법원 2024타경11411. 본건은 수원시 권선구 세류동 소재 아테네 2층 204호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 2017.08.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·수원시 압류·전아란의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 눈에 띄는 것은 전아란의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.05, 확정일자는 2021.06.07, 점유개시일은 2021.06.20, 주민등록일자는 2021.06.23이며 임차보증금은 160,000,000원입니다. 보증금 자체는 현재 최저매각가 130,900,000원보다 크지만, 이 사건에서는 전입신고가 2017.08.08 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.10 |
| 대상면적 | 35.92㎡ |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.02 |
| 청구액 | 934,357,802원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.08.08 하나은행 근저당
말소기준권리는 2017.08.08 접수된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 2024.10.16 임의경매개시결정, 2025.02.07 수원시 압류, 2025.06.05 전아란 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차 관계 — 전아란 160,000,000원, 그러나 대항력 없음
본건 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기자는 전아란입니다. 전입일 2021.06.23은 말소기준인 2017.08.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있고, 경매 배당요구도 2025.06.05 접수돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
| 성명 | 점유·호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희 | 201호 | 2023-11-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정원 | 202호 | 2024-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유진 | 203호 | 2024-04-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인철 | 301호 | 2023-05-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우석 | 302호 | 2023-10-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동엽 | 303호 | 2023-12-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진수 | 304호 | 2024-06-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현철 | 304호 | 2024-04-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 401호 | 2023-12-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권예슬 | 402호 | 2022-08-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고유림 | 403호 | 2023-04-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형우 | 404호 | 2019-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아라 | 501호 | 2019-07-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤건 | 502호 | 2023-05-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 | 503호 | 2022-05-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전아란 | 건물의 전유부분 전부 | 2021-06-23 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
전아란의 임대차계약일은 2021.06.05, 확정일자는 2021.06.07, 점유개시일은 2021.06.20이며 2025.06.05 임차권등기가 접수됐습니다. 다른 호실 전입자들도 모두 전입신고가 2017.08.08 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 경우는 별도 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가는 130,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 정보만으로는 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지 높은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 128,267,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 하나은행 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 1,071,732,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.10, 승강기·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방 형태이며 토지면적은 394.8㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 대지 표시. 등기사항전부증명서에는 1114-3, 1114-4가 등재돼 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원에는 1114-3만 등재돼 있어 등기사항전부증명서 미정리 가능성이 언급돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전아란 임차권. 보증금 160,000,000원이라는 숫자보다 먼저 2017.08.08 말소기준과 2021.06.23 전입일의 선후관계를 확인하세요. 현재 자료상 대항력 없음·인수 0원입니다.
- 다른 호실 전입자. 여러 호실의 전입자가 함께 조사돼 있으므로 본건 204호와의 실제 점유관계를 현황조사서·매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.18 등기 내용과 현재 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 187,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 하나은행 채권최고액 전액을 충족하지 못하고 미배당액 1,071,732,600원이 남습니다.
- 대지 표시. 1114-3·1114-4 표기와 1114-3 단독 표기의 차이를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건에서 권리분석의 중심은 비교적 명확합니다. 2017.08.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 전아란의 160,000,000원 임차권은 전입일이 그보다 늦어 대항력 없음, 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 실제 시세와의 비교 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수 없으므로, 권리는 합격 쪽이지만 가격은 검증 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
